Valores respaldados por hipotecas, sus tipos y cómo funcionan

Los títulos de garantía hipotecaria (MBS) son inversiones que son seguras. Un valor es una inversión realizada con la expectativa de obtener un beneficio a través de los esfuerzos de otra persona.2 Permite a los inversores beneficiarse del negocio hipotecario sin tener que comprar o vender un préstamo hipotecario real. Los compradores típicos de estos valores son inversores institucionales, corporativos e individuales.

Cuando inviertes en un MBS, estás comprando el derecho a recibir el valor de un paquete de hipotecas. Eso incluye los pagos mensuales de la hipoteca y el pago del capital. Ya que es una garantía, puedes comprar sólo una parte de la hipoteca. Recibes una parte equivalente de los pagos. Un MBS es un derivado porque deriva su valor del activo subyacente.3

Cómo funciona una seguridad respaldada por una hipoteca

Primero, un banco o una compañía hipotecaria hace un préstamo a casa. El banco entonces vende ese préstamo a un banco de inversión. Utiliza el dinero recibido del banco de inversión para hacer nuevos préstamos.

El banco de inversiones añade el préstamo a un paquete de hipotecas con tasas de interés similares. Pone el paquete en una compañía especial diseñada para ese propósito. Se llama Vehículo de Propósito Especial (SPV) o Vehículo de Inversión Especial (SIV). Eso mantiene los valores respaldados por la hipoteca separados de los otros servicios del banco. El SPV comercializa los valores respaldados por hipotecas.4

Tipos de MBS

El MBS más simple es el certificado de participación de paso. Le paga a los titulares su parte justa de los pagos de capital e intereses hechos en el paquete hipotecario.4

A principios de la década de 2000, el mercado de MBS se volvió muy competitivo. Los bancos crearon productos de inversión más complicados para atraer clientes. Por ejemplo, desarrollaron obligaciones de deuda colateralizada (CDOs) para préstamos que no fueran hipotecas5. Estas se denominan obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO).

Los bancos de inversión dividen los paquetes de hipotecas en categorías de riesgo similares, conocidas como «astranches». Los tramos menos arriesgados contienen los primeros tres años de pagos. Los prestatarios son más propensos a pagar durante los primeros tres años. Para las hipotecas de tasa ajustable, estos años también tienen las tasas de interés más bajas.

Algunos inversionistas prefieren tramos más arriesgados porque tienen tasas de interés más altas. Esos tramos contienen los pagos del cuarto al séptimo año. Mientras los tipos de interés se mantengan bajos, los riesgos siguen siendo previsibles. Si los prestatarios pagan la hipoteca por adelantado porque refinancian, los inversionistas reciben su inversión inicial de vuelta.

Las OCM son inversiones sofisticadas. Muchos inversionistas perdieron dinero en CMOs y CDOs durante la crisis hipotecaria de 2006. Los prestatarios con hipotecas de tasa ajustable fueron sorprendidos con la guardia baja cuando sus pagos subieron debido al aumento de las tasas de interés. No pudieron refinanciar porque las tasas de interés eran más altas, lo que significaba que era más probable que incumplieran. Cuando los prestatarios incumplieron, los inversionistas perdieron el dinero que habían invertido en el CMO o CDO.6

Cómo los valores respaldados por hipotecas cambiaron la industria de la vivienda

La invención de los valores respaldados por hipotecas revolucionó completamente los negocios de la vivienda, la banca y las hipotecas. Al principio, los valores respaldados por hipotecas permitieron que más gente comprara casas. Durante el boom inmobiliario, algunos prestamistas no se tomaron el tiempo de confirmar que los prestatarios podían pagar sus hipotecas. Eso permitió que la gente se metiera en hipotecas que no podían pagar. Estas hipotecas de alto riesgo se agruparon en MBS de marca privada.

Eso creó una burbuja de activos. Itbst estalló en 2006 con la crisis de las hipotecas de alto riesgo. Como tantos inversionistas, fondos de pensión e instituciones financieras poseían valores respaldados por hipotecas, todos sufrieron pérdidas. Eso fue lo que creó la crisis financiera de 2008.7

MBS de marca privada

Los MBS de marca privada fueron más del 50% del mercado de financiación hipotecaria en 2006.

Valores respaldados por hipotecas y la crisis de la vivienda

El presidente Lyndon Johnson creó valores respaldados por hipotecas cuando autorizó la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968. También creó Ginnie Mae.8 Johnson quería dar a los bancos la posibilidad de vender las hipotecas, lo que liberaría fondos para prestar a más propietarios.

Los títulos respaldados por hipotecas permitieron a las instituciones financieras no bancarias entrar en el negocio de las hipotecas. Antes de los MBS, sólo los bancos tenían suficientes depósitos para hacer préstamos a largo plazo. Tenían los bolsillos llenos para esperar hasta que estos préstamos fueran devueltos 15 o 30 años después. La invención de los MBS significó que los prestamistas recuperaron su dinero de los inversores del mercado secundario. El número de prestamistas aumentó. Algunos ofrecían hipotecas que no tenían en cuenta el trabajo o los activos del prestatario.9 Esto creó más competencia para los bancos tradicionales. Tuvieron que bajar sus estándares para poder competir.

Lo peor de todo es que los MBS no estaban regulados. El gobierno federal reguló a los bancos para asegurarse de que sus depositantes estuvieran protegidos, pero esas reglas no se aplicaban a los MBS y a los agentes hipotecarios. Los depositantes de los bancos estaban seguros, pero los inversionistas de los MBS no estaban protegidos en absoluto.

MBSs Hoy

Después de la crisis de la vivienda, el gobierno de EE.UU. aumentó las regulaciones en varias áreas. Los MBS residenciales están ahora regulados. Los MBS deben proporcionar información a los inversores en varios puntos. En respuesta a los nuevos requisitos, hay menos MBS registrados que los ofrecidos por Fannie Mae y Freddie Mac.10

Los MBS pueden ser una inversión atractiva. Si todo va bien, proporcionan ingresos continuos. Sin embargo, estas inversiones pueden ser complejas, por lo que es esencial investigar cuidadosamente las posibles inversiones en MBS.4

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