Una guía para la financiación de los propietarios

Pedirle a un vendedor que le ayude a comprar su casa no es algo que la mayoría de los propietarios, o incluso sus agentes de ventas, suelen considerar. Sin embargo, para un vendedor cuya casa no se vende o para un comprador que tiene problemas con las pautas tradicionales de los prestamistas, el financiamiento del propietario es definitivamente una opción viable. También conocido como financiamiento del vendedor, es especialmente popular si el escenario local de bienes raíces es un mercado de compradores.

¿Qué es la financiación de los propietarios?

La financiación del propietario o del vendedor significa que el propietario actual pone parte o todo el dinero necesario para comprar una propiedad. En otras palabras, en lugar de pedir una hipoteca a un prestamista comercial, el comprador pide prestado el dinero al vendedor. Los compradores pueden financiar completamente una compra de esta manera, o combinar un préstamo del vendedor con uno del banco.

Para la parte financiada, el comprador y el vendedor acuerdan un tipo de interés, un importe y un calendario de pagos mensuales y otros detalles del préstamo, y el comprador entrega al vendedor un pagaré en el que acepta estos términos. El pagaré se inscribe generalmente en los registros públicos, protegiendo así a ambas partes.1

No importa si la propiedad tiene una hipoteca existente, aunque el prestamista del propietario podría acelerar el préstamo al venderla debido a una cláusula de enajenación. Generalmente, el vendedor retiene el título de la casa hasta que el comprador haya pagado el préstamo en su totalidad.2

Tipos de financiación del propietario

Los vendedores y los compradores son libres de negociar las condiciones de la financiación del propietario, con sujeción a las leyes de usura específicas de cada estado y otras reglamentaciones locales; algunas leyes estatales, por ejemplo, prohíben los pagos con globos3 .

Aunque no es obligatorio, muchos vendedores esperan que el comprador dé algún tipo de anticipo sobre la propiedad. Su razonamiento es similar al de cualquier prestamista hipotecario: Asumen que los compradores que tienen algún capital en una casa son menos propensos a incumplir los pagos y a dejar que se ejecute la hipoteca.

La financiación de los propietarios puede adoptar varias formas. Algunas variaciones son las siguientes.

Contratos de tierras

Los contratos de tierras no transfieren el título legal completo de la propiedad al comprador, sino que le dan un título equitativo. El comprador hace pagos al vendedor durante un cierto período. Tras el pago final o un refinanciamiento, el comprador recibe la escritura.4

Hipotecas

Los vendedores pueden llevar la hipoteca por el saldo total del precio de compra, menos el pago inicial, que puede incluir un préstamo subyacente. Este tipo de financiación se denomina hipoteca con todo incluido o escritura fiduciaria con todo incluido (AITD), también conocida como hipoteca «wrap-around «5 . Un vendedor también puede tener una hipoteca menor, en cuyo caso el comprador tomaría el título sujeto al préstamo existente u obtendría una nueva primera hipoteca. El comprador recibe una escritura y otorga al vendedor una segunda hipoteca por el saldo del precio de compra, menos el pago inicial y el monto de la primera hipoteca.1

Contratos de arrendamiento con opción de compra

Un contrato de arrendamiento con opción de compra, también conocido como alquiler con opción de compra, significa que el vendedor arrienda la propiedad al comprador, dándole un título equitativo de la misma. Al cumplir el contrato de arrendamiento con opción de compra, el comprador recibe el título completo y normalmente obtiene un préstamo para pagar al vendedor, después de recibir el crédito por todos o parte de los pagos de alquiler para el precio de compra6.

Beneficios de la financiación del propietario para los compradores

Los compradores que optan por la financiación del vendedor pueden disfrutar de varias ventajas.

Poco o nada de calificación

La interpretación que hace el vendedor de las calificaciones del comprador suele ser menos estricta y más flexible que las impuestas por los prestamistas convencionales.

Financiación a medida

A diferencia de los préstamos convencionales, los vendedores y compradores pueden elegir entre una variedad de opciones de pago de préstamos, como sólo interés, amortización a tasa fija, menos de interés o un pago global, si el estado lo permite, o incluso una combinación de éstas. Las tasas de interés pueden ajustarse periódicamente o permanecer en una sola tasa durante el plazo del préstamo.

Flexibilidad de pago inicial

Los anticipos son negociables. Si un vendedor quiere un pago inicial mayor que el que posee el comprador, a veces los vendedores dejarán que el comprador haga pagos globales periódicos para el pago inicial.

Menores costos de cierre

Sin un prestamista institucional, no hay puntos de préstamo o de descuento, ni comisiones de apertura, procesamiento, administración o cualquier otra comisión variada que los prestamistas cobran rutinariamente, lo que automáticamente ahorra dinero en los costos de cierre del comprador.

Posesión más rápida

Dado que los compradores y vendedores no esperan a que un prestamista tramite la financiación, los compradores pueden cerrar más rápidamente y tomar posesión de la propiedad antes que con una transacción de préstamo convencional.

Beneficios de la financiación del propietario para los vendedores

También en las situaciones de financiación por el propietario surgen diversas ventajas para los vendedores.

Precio de venta más alto

Debido a que el vendedor ofrece la financiación, puede estar en condiciones de exigir un precio de lista completo o superior.

Incentivos fiscales

El vendedor podría pagar menos impuestos en una venta a plazos, informando sólo de los ingresos recibidos en cada año civil.7

Ingresos mensuales

Los pagos de un comprador aumentan el flujo de efectivo mensual del vendedor, lo que da como resultado un ingreso gastable.

Tasa de interés más alta

El préstamo financiado por el propietario puede conllevar un tipo de interés más alto que el que podría recibir un vendedor en una cuenta del mercado monetario u otros tipos de inversiones de bajo riesgo.

Venta más rápida

Ofrecer financiación a los propietarios es una forma de destacar del mar de inventarios, atrayendo a un conjunto diferente de compradores y trasladando una propiedad que de otro modo sería difícil de vender.

Por muy ventajoso que sea, la financiación de los propietarios es un proceso complejo. Ni el comprador ni el vendedor deben depender únicamente de sus respectivos agentes inmobiliarios, sino que deben contratar a abogados especializados en bienes raíces para que les ayuden a negociar la transacción, asegurándose de que su acuerdo se ajuste a todas las leyes estatales, cubra todas las contingencias y proteja a ambas partes por igual.

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