¿Qué son exactamente los préstamos puente?

Los compradores suelen pedir préstamos puente para poder comprar otra casa antes de vender su residencia actual.

Eso puede parecer una solución ideal para una crisis temporal de efectivo, pero no está exenta de riesgos. Los préstamos puente son populares en ciertos tipos de mercados inmobiliarios, pero debe considerar varios factores antes de determinar que uno es el adecuado para usted.

¿Qué es un préstamo puente?

Los préstamos puente son préstamos temporales, garantizados por su casa existente, que cubren la brecha entre el precio de venta de una nueva casa y la nueva hipoteca del comprador, en caso de que la casa existente del comprador no se haya vendido antes del cierre. En otras palabras, usted está efectivamente pidiendo prestado el pago inicial de la nueva casa antes de que se haya vendido la antigua.1

Sopesar las ventajas y desventajas de un préstamo puente puede ayudarte a decidir si tiene sentido para ti.

Beneficios

  • Un comprador de vivienda puede comprar una nueva casa y poner la casa existente en el mercado sin restricciones

  • Podría ganar unos meses libres de pagos

  • Puede seguir comprando una nueva casa incluso después de eliminar la contingencia de vender en determinadas circunstancias

Desventajas

  • Más caro que un préstamo sobre el valor de la vivienda

  • Debe ser capaz de calificar para ser dueño de dos casas

  • El estrés de manejar dos hipotecas a la vez más el interés del préstamo puente

Beneficios de los Préstamos Puente para Compradores de Viviendas

Cuando se utiliza un préstamo puente para una transacción de bienes raíces, el comprador puede utilizar inmediatamente el capital de su casa existente para comprar una nueva casa, sin tener que esperar a que se venda la casa antigua.2

Otro beneficio de los préstamos puente es que pueden no requerir pagos mensuales durante unos meses, y ofrecen a los propietarios de viviendas la flexibilidad de pagar cuando tienen el flujo de efectivo.

El comprador también puede eliminar la contingencia de vender y seguir adelante con la compra si ha hecho una oferta de contingencia de compra y el vendedor emite un aviso de ejecución.1

Inconvenientes de los préstamos puente para compradores de viviendas

En un préstamo puente, podrías terminar pagando más intereses que en un préstamo sobre el valor de la casa. Típicamente, la tasa será alrededor de un 2% más alta que la de una hipoteca estándar de tasa fija a 30 años.1

Además, algunas personas se sienten estresadas cuando tienen que hacer dos pagos de la hipoteca mientras acumulan intereses en un préstamo puente (debido a los fondos adicionales que salen cada mes). Si la casa que están tratando de vender no recibe ninguna oferta, esto podría ser aún más estresante.

¿Cómo funcionan los préstamos puente?

No todos los prestamistas han establecido pautas para las puntuaciones mínimas de la FICO o las relaciones entre deuda e ingresos para los préstamos puente. La financiación está guiada por un enfoque de aseguramiento más de «¿tiene sentido?». La pieza del rompecabezas que requiere directrices es la financiación a largo plazo obtenida en la nueva casa.3

Algunos prestamistas que hacen préstamos conformes excluyen el pago del préstamo puente para fines de calificación. El prestatario está calificado para comprar la casa de mudanza sumando el pago de la hipoteca existente, si la hay, de su casa actual al pago de la nueva hipoteca de la casa de mudanza.

Muchos prestamistas califican al comprador en dos pagos porque la mayoría de los compradores tienen primeras hipotecas existentes sobre sus casas actuales. El comprador probablemente cerrará la compra de la casa antes de vender una residencia existente, por lo que el comprador será propietario de dos casas, pero con suerte sólo por un corto tiempo.

Los prestamistas tienen más margen para aceptar una mayor relación deuda/ingresos si la hipoteca de la nueva casa es un préstamo conforme. Pueden ejecutar el préstamo hipotecario a través de un programa de suscripción automatizado. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas restringirán al comprador de la casa a un 50% de la proporción de deuda a ingresos si la hipoteca de la nueva casa es un préstamo jumbo.

Tarifas promedio de los préstamos puente

Las tasas variarán entre los prestamistas y los lugares, y las tasas de interés pueden fluctuar. Por ejemplo, un préstamo puente puede no tener pagos durante los primeros cuatro meses, pero los intereses se acumularán y vencerán cuando se pague el préstamo al vender la propiedad3 .

Aquí hay algunos ejemplos de honorarios basados en un préstamo de 10.000 dólares. La tasa de administración es del 8,5% y la tasa de evaluación es del 4,75%. Ciertos honorarios se cobrarán a una tasa más alta que otros.

Ejemplos de honorarios de préstamos puente basados en un préstamo de 10.000 dólares:

  • Cuota de administración: $850
  • Cuota de evaluación: $475
  • Cuota de custodia: $450
  • Cuota de la póliza de título: $450+
  • Tarifas de cableado: $75
  • Honorarios del notario: 40 dólares

También suele haber una comisión de apertura en los préstamos puente2 . El costo se basa en el monto del préstamo, y cada punto de la comisión de apertura equivale al 1% del monto del préstamo.

Por lo general, un préstamo sobre el valor neto de la vivienda es menos costoso que un préstamo puente, pero los préstamos puente ofrecen más beneficios para algunos prestatarios. Además, muchos prestamistas no prestarán un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda si la vivienda está en el mercado.

El resultado final

Si no tiene el dinero en efectivo y su casa actual no se ha vendido, puede financiar el pago inicial para la mudanza de una de dos maneras comunes. Primero, puedes financiar un préstamo puente. Segundo, puede obtener un préstamo o una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda.

En cualquier caso, podría ser más seguro y tener más sentido financiero esperar antes de comprar una casa. Venda primero su casa existente. Pregúntese cuál será su próximo paso si su casa actual no se vende durante un tiempo. Estará apoyando financieramente a dos residencias.

Si está seguro de que su casa se venderá, o tiene un plan en marcha en caso de que no lo haga, la principal ventaja de un préstamo puente es que le permite evitar una oferta contingente en la línea de, «Compraré su casa si mi casa se vende».

Muchos vendedores no aceptarán una oferta tan contingente en un mercado de vendedores. Tener un préstamo puente puede hacer que su oferta de traslado sea más atractiva.

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