¿Qué es una propiedad de ejecución hipotecaria, y debería comprar una?

Cuando los prestatarios de hipotecas no hacen los pagos mensuales acordados, un prestamista puede embargar su propiedad y venderla a un nuevo comprador para ayudar a recuperar el saldo de la hipoteca. Esto se denomina ejecución hipotecaria.1

Definición de la ejecución hipotecaria

Las ejecuciones hipotecarias se producen por falta de pago y, aunque el proceso y los plazos varían según el estado, el resultado final es el mismo: el prestatario de la hipoteca pierde su casa.

Una vez que el prestamista toma el control de la propiedad, puede venderla para compensar las pérdidas financieras de la casa. Los inversores y consumidores pueden comprar estas casas, a menudo en subastas o directamente del banco o agencia gubernamental que las posee.

Por qué se producen las ejecuciones hipotecarias

Las ejecuciones hipotecarias, en su forma más básica, se producen porque el propietario de la vivienda no ha hecho los pagos acordados con su prestamista hipotecario. Las razones de este incumplimiento de pago pueden variar.

A veces, la pérdida de trabajo o de ingresos es la culpable; para otros prestatarios, las facturas médicas o las deudas de las tarjetas de crédito hacen imposible mantenerse a flote. En algunos casos, puede deberse a la bancarrota, el divorcio, la discapacidad u otros problemas personales o financieros.

el balance

Pros y contras de la propiedad embargada

Pros

  • Puede tener un precio más bajo que otras casas en el mercado

Contras

  • Las propiedades suelen estar mal mantenidas o en mal estado

  • Los vendedores a menudo no están dispuestos a hacer reparaciones

  • El propietario anterior puede recuperar la casa, en algunos casos

  • Podría requerir cantidades importantes de dinero en efectivo si se compra en una subasta

  • No hay registro de reparaciones y mantenimiento de la propiedad

La mayoría de los compradores consideran comprar una propiedad embargada para ahorrar dinero. Aunque no todas las propiedades de propiedad de los bancos y las propiedades ejecutadas son una ganga, muchas tienen un precio inferior al valor de mercado debido a su condición o a la necesidad del prestamista de recuperar sus pérdidas financieras rápidamente.2 El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), por ejemplo, incluso tiene casas listadas a $1.

La compra de una propiedad embargada puede permitirle adquirir una vivienda que de otro modo no podría permitirse, tal vez una en una zona de gran demanda o con más metros cuadrados de los que había presupuestado.

Pero ahí es donde terminan las ventajas. Las propiedades embargadas a menudo se encuentran en malas condiciones y requieren muchas reparaciones, reparaciones que el vendedor no suele estar dispuesto a hacer (la mayoría se venden tal como están). Además, es posible que no pueda financiar la compra a través de un préstamo hipotecario tradicional, especialmente si lo compra en una subasta. En la mayoría de los casos, las subastas de propiedades requieren ofertas totalmente en efectivo.

Por último, hay preocupaciones con respecto a los anteriores propietarios. Estas incluyen:

  • Períodos de redención. Muchos estados tienen lo que se llama un período de «derecho de redención», que permite al propietario ponerse al día en los pagos y recuperar su propiedad.
  • Ocupantes ilegales. Si el anterior propietario de la vivienda (o cualquier otra persona, para el caso) está en cuclillas en la casa, puede ser difícil y llevar mucho tiempo eliminarlos.
  • Falta de registros de mantenimiento. Debido a que el anterior propietario no está directamente involucrado en la venta, puede ser muy difícil saber qué reparaciones y mantenimiento se han hecho en la casa antes de mudarse. Los bancos no tienen un registro de este tipo de mantenimiento.

Etapas de la ejecución de la hipoteca

El proceso real de ejecución de una hipoteca que debe seguir un prestamista para embargar una propiedad varía según el estado. En algunos lugares, las ejecuciones hipotecarias deben avanzar a través de procedimientos judiciales antes de que la casa pueda ser embargada. En otros, hay opciones no judiciales3

.

Legalmente, no se puede iniciar una ejecución hipotecaria hasta que el prestatario se retrase al menos 120 días en los pagos de su hipoteca.

Cómo negociar con los vendedores

Cuando se compra una ejecución hipotecaria, a menudo se compra en una gran institución financiera como un banco o un prestamista privado. Debido a esto, las ofertas suelen requerir múltiples aprobaciones y pueden tardar más tiempo en pasar por el oleoducto.

En general, se puede esperar que las negociaciones sean más lentas y difíciles de lo que serían con un vendedor tradicional. Además, los bancos buscan recuperar la mayor cantidad posible de sus pérdidas. Por ello, normalmente presentarán una contraoferta durante la negociación que, de nuevo, debe ser aprobada por varias personas.

Cuando se compra en una venta de casa tradicional, se puede incluir una contingencia de inspección de la casa y negociar las reparaciones y el precio basado en los resultados de la inspección. Cuando se compra una propiedad ejecutada en una subasta, no se permiten las contingencias de compradores individuales (y por lo tanto las negociaciones basadas en ellas).

Su mejor apuesta para negociar una compra de ejecución hipotecaria es contratar a un agente inmobiliario, idealmente uno con experiencia en ejecuciones hipotecarias. Él o ella será capaz de ayudarle a elaborar una oferta competitiva basada en las ventas comparables y las condiciones del mercado.

Llaves para llevar

  • Las ejecuciones hipotecarias se producen cuando un propietario deja de pagar su hipoteca.
  • Los bancos y las agencias gubernamentales venden propiedades embargadas para recuperar sus pérdidas financieras.
  • Puede comprar propiedades embargadas en una subasta o directamente de bancos y agencias.
  • Aunque puede encontrar una propiedad menos costosa, a menudo es más difícil y lleva más tiempo negociar una compra de ejecución hipotecaria, debido a la participación de la banca corporativa.

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