¿Qué es una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo que le proporciona dinero en efectivo aprovechando el capital de su casa. Estas hipotecas pueden carecer de la flexibilidad y las tasas más bajas de otros tipos de préstamos, pero pueden ser una buena opción en la situación adecuada, como por ejemplo si nunca planea mudarse y no le preocupa dejar su casa a sus herederos.

Lo básico

Al igual que una hipoteca estándar, una hipoteca revertida utiliza su casa como garantía. Sin embargo, estos préstamos son diferentes en algunos aspectos, lo que lleva a la parte «inversa» del nombre. En primer lugar, usted recibe dinero en lugar de pagarle a su prestamista. En segundo lugar, el monto del préstamo aumenta con el tiempo, en lugar de disminuir con cada pago mensual que se hace en una hipoteca normal.

El concepto funciona de manera similar a una segunda hipoteca o a un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, pero las hipotecas inversas sólo están disponibles para propietarios de viviendas de 62 años o más. Por lo general, no tienen que pagar estos préstamos hasta que se mudan de su casa o mueren. Por lo general, debe certificar al prestamista cada año que efectivamente sigue viviendo en la residencia. De lo contrario, el préstamo vencerá.

Existen varias fuentes de hipotecas inversas, pero una de las mejores opciones es la Hipoteca de Conversión de la Equidad de la Vivienda (HECM) que está disponible a través de la Administración Federal de la Vivienda. Una HECM es generalmente menos costosa para los prestatarios debido al respaldo del gobierno, y las reglas para estos préstamos los hacen relativamente amigables para el consumidor.

¿Cuánto puedes conseguir?

La cantidad de dinero que recibirá de una hipoteca revertida depende de dos factores principales.

Primero, cuanto más capital tenga en su casa, más dinero podrá sacar. Para la mayoría de los prestatarios, es mejor si ha estado pagando su préstamo durante muchos años y su hipoteca está casi completamente pagada. La FHA limita las hipotecas HECM a 726.525 dólares a partir de 2019 o al valor de tasación de la vivienda, el que sea menor.

La segunda consideración es que la edad del prestatario más joven también afectará a la cantidad que se obtenga. Los prestatarios de mayor edad pueden recibir más. Sin embargo, ten mucho cuidado si estás tentado de excluir a alguien más joven para obtener un pago más alto. Un cónyuge más joven tendría que mudarse a la muerte del prestatario de más edad si la persona más joven no está incluida en el préstamo.

Pruebe la calculadora de la Asociación Nacional de Prestamistas de Hipotecas Inversas para obtener una estimación de cuánto puede sacar. Tenga en cuenta, sin embargo, que la tasa y las comisiones reales que cobra su prestamista probablemente difieren de las suposiciones utilizadas.

Cómo recibir los pagos de los préstamos

Tienes algunas opciones, pero la más simple es tomar todo el dinero de una sola vez en una suma global. Su préstamo tiene una tasa de interés fija con esta opción, y el saldo de su préstamo simplemente crece con el tiempo a medida que el interés se acumula.

También puede optar por recibir pagos regulares y periódicos, como una vez al mes. Estos pagos se denominan «pagos de titularidad» cuando duran toda la vida, o «pagos a plazo» cuando los recibe durante un período de tiempo determinado, como por ejemplo 10 años. Es posible sacar más de lo que usted y su prestamista esperaban con los pagos vitalicios si vive una vida excepcionalmente larga.

También puede optar por una línea de crédito en lugar de tomar el dinero en efectivo inmediatamente. Esto le permite retirar fondos si y cuando los necesite. La ventaja de un enfoque de línea de crédito es que sólo pagas intereses por el dinero que realmente has pedido prestado, por lo que tu línea de crédito podría crecer potencialmente con el tiempo.

Puedes usar una combinación de los programas anteriores. Por ejemplo, puede tomar una pequeña suma global por adelantado y mantener una línea de crédito para más adelante.

Intereses y tasas de la hipoteca inversa

Como con cualquier otro préstamo hipotecario, pagarás intereses y cuotas para obtener una hipoteca revertida. Preste atención a los costos y compare las ofertas de varios prestamistas.

El interés es compuesto – se añade periódicamente al saldo de su préstamo, y el interés se basa en este aumento del saldo del préstamo la próxima vez que se calcula.

Es posible que se experimente un choque de calcomanías al ver la cantidad de cargos por servicio que se consumen en los ingresos mensuales de una hipoteca revertida, hasta 30 dólares mensuales para préstamos de tasa fija, o 35 dólares para préstamos de tasa ajustable en los préstamos HECM a partir de finales de 2018. Definitivamente vale la pena buscar el prestamista de menor costo.

Los honorarios son a menudo financiados, o incorporados a su préstamo. En otras palabras, no escribes un cheque para no sentir esos costos, pero los sigues pagando, más los intereses.

Los honorarios reducen la cantidad de capital que queda en su casa, lo que deja menos para su patrimonio o para usted si decide vender la casa y pagar el préstamo. Sería prudente pagar los intereses y las comisiones de su bolsillo si tiene los fondos disponibles, en lugar de pagar los intereses de esas comisiones durante años y años.

Costos comunes de la hipoteca revertida

Pagará muchos de los mismos costos de cierre requeridos para la compra o refinanciamiento de una casa, pero estos costos pueden ser más altos también. Sin embargo, la mayoría de los costos de HECM pueden ser incluidos en el préstamo. Algunos de estos costos están fuera de control, pero otros pueden ser manejados y comparados.

Necesitarás una evaluación. El costo promedio es de unos 450 dólares a partir de 2019. Este gasto puede llegar a ser hasta 125 dólares más si el tasador debe salir una segunda vez después de que se hayan hecho las reparaciones necesarias identificadas. El prestamista querrá que su casa esté en perfectas condiciones antes de redactar la hipoteca revertida. Dependiendo de la cantidad de trabajo que haya que hacer, puede que tenga que solicitar un pequeño préstamo para completar las mejoras de la casa.

Las tarifas de origen varían de un prestamista a otro, pero la oficina de registro de su condado cobra lo mismo sin importar a quién use. Puede planear pagar el 2% de los primeros 200.000 dólares del valor de su casa más el 1% del valor de la misma, o una tarifa fija de 2.500 dólares, lo que sea mayor. Hay un límite de 6.000 dólares en los préstamos HECM.

Los HECM están respaldados por la FHA. Esto reduce el riesgo para su prestamista en caso de que su casa no valga el saldo del préstamo al momento de mudarse o morir, por lo que tendrá que pagar una prima de seguro a la FHA. La prima inicial del seguro hipotecario (MIP) es típicamente entre el 0,5% y el 2,5% a principios de 2019. Es el 2% para los préstamos HECM. También se pagará una prima anual del 0,5% del saldo del préstamo para los préstamos HECM, aunque este costo puede ser financiado en el préstamo.

Esto no toma en cuenta otros costos de cierre típicos asociados con cualquier hipoteca, como la preparación de documentos, inspecciones, certificaciones, honorarios de registro y el costo de los informes de crédito, ya que el prestamista querrá verificar su crédito.

Devolución del préstamo

El saldo del préstamo vence cuando el prestatario se muda permanentemente de la casa, normalmente a la muerte o cuando la casa se vende. Sin embargo, las hipotecas inversas también pueden vencerse si no se cumplen los términos del acuerdo, como por ejemplo si no se pagan los impuestos sobre la propiedad. El propietario de la casa invariablemente tiene que mantenerse al día con los costos adicionales de los impuestos, el seguro de la propiedad y el mantenimiento.

Su deuda total será la cantidad de dinero que tome en efectivo, más los intereses del dinero que pidió prestado. En la mayoría de los casos, su deuda crece con el tiempo porque ha estado pidiendo dinero prestado y no ha hecho ningún pago, e incluso podría estar pidiendo más dinero prestado cada mes.

Cuando tu préstamo se vence, debe ser devuelto. La mayoría de las hipotecas inversas se pagan a través de la venta de la casa. Por ejemplo, la casa saldrá al mercado después de su muerte, y su patrimonio recibirá dinero en efectivo cuando se venda, el cual debe ser usado para pagar el préstamo. Si decide mudarse y descubre que debe menos en la hipoteca revertida de lo que vende la casa, se queda con la diferencia.

No tienes que pagar la diferencia con un préstamo HECM si debes más de lo que vendes la casa, y eso es algo bueno. La mayoría de las hipotecas revertidas incluyen una cláusula que no permite que el saldo del préstamo exceda el valor del patrimonio de la vivienda, aunque las fluctuaciones del mercado pueden resultar en un patrimonio menor que el que existía cuando se obtuvo el préstamo. Esta situación puede suceder si, por ejemplo, los precios de las casas de su zona caen por alguna razón.

Si sus herederos deciden que quieren quedarse con la casa, en este caso se debe la cantidad total del préstamo, incluso si el saldo del préstamo es mayor que el valor de la casa. Tus herederos tendrán que aportar el dinero si quieren mantener la casa en la familia. Es posible que su patrimonio les proporcione suficientes otros bienes para que puedan hacerlo, pero de lo contrario, es posible que no puedan calificar para una hipoteca normal para pagar la deuda y conservar la casa.

Pros y contras

Recuerde, debe vivir en la casa durante todo el plazo de la hipoteca revertida. Sin embargo, una hospitalización de 12 meses o menos está bien. En caso de que requiera una estancia prolongada en un centro de cuidados a largo plazo, se encontrará en una posición en la que deberá devolver el préstamo en un momento en el que hacerlo podría ser imposible. Un prestamista de hipoteca inversa puede ejecutar la hipoteca y tomar su propiedad si usted no paga.

Obviamente, si hay alguna posibilidad de que quieras o tengas que mudarte de tu casa, una hipoteca revertida no es una opción ideal para ti.

Otra desventaja es el gasto continuo de mantener su casa. Asegúrese de que puede permitirse el lujo de mantener los gastos asociados a su casa. Una vez más, la ejecución hipotecaria es posible si no puede mantenerse al día con estos impuestos sobre la propiedad y el seguro. El prestamista podría «reservar» parte de las ganancias del préstamo para cubrir estos gastos si no puede hacerlo. Este es un arreglo que usted puede elegir voluntariamente si cree que alguna vez tendrá problemas en este sentido.

Además, tenga en cuenta que es probable que su deuda de hipoteca inversa aumente exponencialmente con el paso del tiempo y las acumulaciones de intereses. Si y cuando el saldo de su préstamo llegue al punto en que exceda el valor de su casa, su prestamista podría optar por la ejecución hipotecaria en este caso también.

En el lado positivo, las hipotecas inversas pueden proporcionar dinero para lo que quieras, desde ingresos suplementarios para la jubilación hasta dinero para un gran proyecto de mejora de la vivienda. Siempre y cuando cumpla con los requisitos, puede utilizar los fondos para complementar sus otras fuentes de ingresos o cualquier ahorro que haya acumulado.

Cuando te retires, probablemente tendrás un ingreso más bajo. Por lo tanto, usted estaría disminuyendo su carga de deuda en sus años de retiro si toma el dinero y paga su hipoteca existente. Una hipoteca revertida puede ciertamente aliviar el estrés de pagar sus cuentas en la jubilación… o incluso mejorar su estilo de vida en sus años dorados.

Cómo conseguir una hipoteca inversa

Para recibir una hipoteca revertida, primero debe cumplir con algunos criterios básicos. Por ejemplo, no puedes ser moroso en ninguna deuda con el gobierno federal. Además, como está sacando dinero de su casa, necesitará una cantidad sustancial de capital en su casa para poder sacar provecho de ella. No hay un cálculo de préstamo a valor como el que tendría con una hipoteca «a plazo».

Tendrá que demostrarle al prestamista que es capaz de mantener los gastos corrientes de mantenimiento de su casa. Esto asegura que la propiedad retiene su valor y que usted mantiene la propiedad de la misma.

Además, se debe asistir a una «sesión de información al consumidor» con un asesor aprobado por el HUD antes de que se pueda financiar el préstamo HECM. Esto asegura que los prestatarios entiendan cada costo y las consecuencias de tomar este tipo de préstamo. Los asesores trabajan para organizaciones independientes, por lo que deben brindar información imparcial sobre el producto. Estos cursos están disponibles a un bajo costo y a veces incluso son gratuitos.

Todavía puede obtener una hipoteca revertida si debe dinero en su casa, tiene una primera hipoteca contra ella. Algunas personas toman una hipoteca revertida con el fin de eliminar los pagos mensuales existentes al compensar los ingresos del préstamo con el pago de la hipoteca existente. Pero la hipoteca revertida debe ser el primer gravamen sobre la propiedad. Para la mayoría de los prestatarios, esto significa pagar la deuda hipotecaria restante con parte de la hipoteca revertida. Esto es más fácil si usted tiene por lo menos aproximadamente el 50 por ciento del valor líquido de su casa o más.

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