¿Qué es una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria?

La escritura en lugar de la ejecución de una hipoteca es un documento de transferencia de título que es firmado por el propietario de la vivienda, legalizado por un notario público y luego registrado en los registros públicos. Transfiere el título de una casa del propietario al banco que tiene la hipoteca.

Como su nombre lo indica, la acción se realiza en lugar o en lugar de que el prestamista ejecute la hipoteca. La mayoría de las personas se enfrentan a esta decisión después de que el banco haya denegado una modificación del préstamo o haya rechazado una oferta de venta al descubierto1.

Por qué los bancos ofrecen títulos de propiedad en lugar de

Los bancos a veces ofrecen a los propietarios de viviendas la opción de una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria en lugar de aprobar una venta al descubierto como medio de mitigación de pérdidas. Y generalmente es una opción menos costosa y más rápida que la ejecución hipotecaria, que requiere de un litigio en muchos estados.

Una escritura en lugar de eso puede favorecer al banco más que al propietario de la casa.

Por supuesto, usted querría vender la casa antes de considerar una escritura en su lugar si tiene capital, pero algunos propietarios no lo hacen porque su hipoteca está bajo el agua.

Solicitar una Escritura en lugar de

Los propietarios en apuros pueden acercarse a sus prestamistas para averiguar si una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria es una opción. Esto normalmente implica presentar una solicitud junto con pruebas documentadas de su situación financiera.

Algunos bancos exigen que la casa se ponga a la venta, permitiendo una potencial venta corta, antes de considerar la idea de aceptar una escritura en su lugar. Se le podría exigir que presente una copia del acuerdo de listado para probar que efectivamente ha listado la propiedad para la venta.

Una idea errónea común sobre las escrituras en lugar de eso es que la propiedad debe estar ya en ejecución hipotecaria. De hecho, el prestamista podría o no haber presentado una notificación de incumplimiento o iniciado un procedimiento judicial para ejecutar la hipoteca. Todavía podría estar abierto a discutir una escritura de sustitución.

Los bancos suelen ser reacios a aceptar escrituras en lugar de ejecuciones hipotecarias cuando los propietarios están al día con los pagos de sus hipotecas, pero estar al día no significa necesariamente que el banco se negará automáticamente.

Por qué los bancos rechazan las escrituras en su lugar

Los bancos no están obligados a aceptar escrituras en su lugar, y pueden rechazar una por un par de razones.

Hay cargas menores

Cualquier gravamen, sentencia o gravamen tributario que se presente contra la propiedad se quedará con la propiedad si no se libera antes del acuerdo de una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Se convierten en responsabilidad del prestamista – el prestamista efectivamente los hereda. Una propiedad con sólo el préstamo original en contra es típicamente el mejor candidato.

La ejecución de una hipoteca típicamente elimina los embargos menores, por lo que podría ser una solución más fácil para el prestamista cuando se encuentra en su lugar. Los gravámenes menores son los que se registran después de la primera hipoteca.2

Un segundo prestamista podría aceptar una escritura en lugar de la anterior si el primer préstamo está al día y la propiedad vale más que la suma de sus gravámenes.

Los términos son inaceptables

También es posible que en un acuerdo de mancomunación y servicio (PSA) existente se pida al prestatario que haga una contribución financiera a cambio de la aceptación de una escritura en su lugar. El prestatario podría negarse, ya sea por principio o por falta de capital.

Pros y contras de una escritura en lugar de

Siempre busque asesoramiento legal antes de saltar a dar a su banco una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Recuerde, es en el mejor interés del banco obtener la escritura de usted. Puede que no le convenga cumplir. Podría verse afectado negativamente de varias maneras:

  • Una escritura en lugar de eso aparecerá en su reporte de crédito, pero el efecto es usualmente menor que el golpe que tomaría para una ejecución hipotecaria.3
  • No podrás comprar otra casa por un tiempo. Fannie Mae y Freddie Mac no comprarán una hipoteca en el segundo mercado cuando la haga un prestatario que haya firmado una escritura en su lugar sin circunstancias atenuantes en los últimos cuatro años. Esto baja a dos años con circunstancias atenuantes. Compara la espera para comprar después de una ejecución hipotecaria, que es de siete años sin circunstancias atenuantes, cinco con, y esencialmente has obtenido una ganancia de tres años.3
  • Asegúrate de que la escritura en lugar de eso te libera específicamente de la responsabilidad de pagar todos los préstamos contra la propiedad. De lo contrario, podría ser responsable de cualquier deficiencia en el préstamo, incluso después de entregar la propiedad al prestamista, la diferencia entre el valor de la casa y el saldo de su préstamo hipotecario. No tiene mucho sentido entregar el título de propiedad si se le persigue por una deficiencia, pero esto es típicamente negociable. Sólo asegúrese de obtener cualquier renuncia por escrito.4
  • Se le podría exigir que diera al prestamista dinero en efectivo además del título de propiedad para compensar parte de la diferencia si el saldo de su préstamo es significativamente mayor que el valor justo de mercado de la casa.

Posibles efectos fiscales

Pregunte a su contador si la deuda cancelada de su préstamo hipotecario podría resultar en una obligación fiscal. La Ley de Alivio de la Deuda por Condonación de Hipotecas de 2007 ofreció protección desde este momento hasta diciembre de 2017, y esa legislación se renovó en virtud de los términos de la Ley de Asignaciones Consolidadas Adicionales de 2020, pero sólo hasta diciembre de 20025.

La insolvencia podría ser otra de las exenciones disponibles si se permite que esta legislación expire finalmente.

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