¿Qué es un préstamo FHA?

Los préstamos de la FHA son préstamos emitidos por prestamistas privados pero respaldados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Debido a que están asegurados por la FHA, estos préstamos ponen la propiedad de la vivienda al alcance de compradores de ingresos bajos o moderados que de otra manera tendrían dificultades para ser aprobados por los prestamistas convencionales. Estos préstamos no son adecuados para todo el mundo, pero tienen varias características atractivas, permitiendo a los compradores:

  • Hacer pagos iniciales tan pequeños como el 3,5%
  • Conseguir la aprobación a pesar de los problemas de crédito o de historial de crédito
  • Comprar no sólo casas unifamiliares, sino también condominios, propiedades de unidades múltiples o casas manufacturadas
  • Obtener fondos más allá de la cantidad de compra para renovaciones y reparaciones a través del programa FHA 203k
  • Financiar un pago inicial con dinero de regalo o ayuda del vendedor

Historia de los préstamos de la FHA

Creada en 1934 durante la Gran Depresión, la FHA es una agencia del gobierno que proporciona seguros hipotecarios a los prestamistas. Antes de que la FHA se creara, la industria de la vivienda estaba en dificultades. Sólo cuatro de cada diez hogares eran dueños de sus casas, y los préstamos hipotecarios tenían términos onerosos. Por ejemplo, los prestatarios sólo podían financiar alrededor de la mitad del precio de compra de una casa (a diferencia de hoy en día, cuando pueden poner sólo el 3,5% de enganche), y los préstamos normalmente requieren un pago global después de tres a cinco años.

Pero al usar un préstamo de la FHA, más prestatarios pudieron comprar sus casas, y las tasas de propiedad de las casas subieron en las siguientes décadas.

Actualmente, la agencia cubre 7,95 millones de casas unifamiliares y más de 14.000 propiedades multifamiliares. Este programa ayudó a que las tasas de propiedad de vivienda en los Estados Unidos alcanzaran un máximo de 69,2% en 2004; la crisis hipotecaria de 2008 provocó una ligera disminución de unos cinco puntos porcentuales.

Beneficios de los préstamos de la FHA

Con los préstamos de la FHA, los prestamistas privados como los bancos y las cooperativas de crédito pueden otorgarte el préstamo, y la FHA garantiza que cubrirá el préstamo en caso de que no pagues.

Debido a esa garantía, los prestamistas están dispuestos a conceder préstamos hipotecarios sustanciales en casos en los que, de otro modo, no estarían dispuestos a aprobar las solicitudes de préstamo.

Los préstamos de la FHA no son perfectos para todo el mundo, pero encajan perfectamente en algunas situaciones. El principal atractivo es que facilitan la compra de una propiedad. Las características más atractivas incluyen:

Pequeño pago inicial: Los préstamos de la FHA te permiten comprar una casa con un pago inicial tan bajo como el 3.5%. Otros programas de préstamos convencionales pueden requerir un pago inicial más grande, o requieren altos puntajes de crédito y altos ingresos para ser aprobados con un pequeño pago inicial.

Si tienes más del 3,5% disponible para poner, considera hacerlo. Un pago inicial más grande le da más opciones de préstamo, y ahorrará dinero en costos de interés durante la vida del préstamo.

Dinero de otras personas: Es más fácil usar un regalo para el pago inicial y los costos de cierre con el financiamiento de la FHA.

Además, los vendedores pueden pagar hasta el 6% del monto del préstamo para los costos de cierre del comprador. Es muy probable que usted se beneficie de eso en el mercado de un comprador, pero incluso en mercados fuertes, puede potencialmente ajustar el precio de su oferta lo suficiente como para atraer a los vendedores.

Pena por pago anticipado: No hay ninguna. Esto puede ser una gran ventaja para los prestatarios de hipotecas de alto riesgo; las severas penalizaciones por pago anticipado pueden afectarles cuando intentan vender su casa o refinanciar una hipoteca, incluso si su crédito ha mejorado.

Préstamos asumibles: Si vende su casa, un comprador puede «hacerse cargo» de su préstamo FHA si es asumible. Lo retoman donde lo dejaste, beneficiándose de los menores costos de interés (porque ya has pasado por los años de mayor interés, lo que puedes ver con una tabla de amortización). Dependiendo de si las tasas cambian o no para el momento de la venta, el comprador también puede disfrutar de una tasa de interés baja que no está disponible en el entorno actual.

Una oportunidad para reiniciar: Con una reciente quiebra o ejecución hipotecaria en su historia, los préstamos de la FHA facilitan la aprobación. Dos o tres años después de las dificultades financieras es normalmente suficiente para calificar para la financiación.

Mejoras y reparaciones en el hogar: Ciertos préstamos de la FHA pueden utilizarse para pagar las mejoras en el hogar (a través de los programas 203k de la FHA). Si estás comprando una propiedad que necesita mejoras, esos programas facilitan la financiación tanto de tu compra como de las mejoras con un solo préstamo.

¿Cómo califica para un préstamo de la FHA?

La FHA hace que la propiedad de la vivienda sea accesible a personas de todos los niveles de ingresos. Con el gobierno garantizando el préstamo, los prestamistas están más dispuestos a aprobar las solicitudes.

Cuando se comparan con los préstamos convencionales, los préstamos de la FHA son típicamente más fáciles de calificar.

Compruébalo con varios prestamistas: Los prestamistas pueden (y lo hacen) establecer estándares más estrictos que los requisitos mínimos de la FHA. Si tienes problemas con un prestamista aprobado por la FHA, tal vez tengas más suerte con uno diferente. Siempre es prudente comparar precios.

Límites de ingresos: No se requiere un ingreso mínimo. Sólo necesitas suficientes ingresos para demostrar que puedes devolver el préstamo (ver más abajo), pero los préstamos de la FHA están dirigidos a prestatarios de menores ingresos. Si tienes un ingreso alto, no estás descalificado, como podría suceder con ciertos programas para compradores de vivienda por primera vez.

Deuda a ingresos: Para calificar para un préstamo de la FHA, se necesita un ratio de deuda a ingresos razonable. Eso significa que la cantidad que gastas en los pagos mensuales del préstamo debe ser relativamente baja comparada con tu ingreso mensual total. Típicamente, buscan que gaste menos del 31% de sus ingresos en pagos de vivienda, y el 43% (o menos) de sus ingresos en su deuda total (que incluye préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y otras deudas además del préstamo para la vivienda). Pero en algunos casos, es posible ser aprobado con ratios más cercanos al 50%.

Por ejemplo, supongamos que ganas 3.500 dólares al mes.

  • Para cumplir con los requisitos estándar, es mejor mantener los pagos mensuales de la vivienda por debajo de 1.085 dólares (porque 1.085 dólares es el 31% de 3.500 dólares).
  • Si tiene otras deudas (como las de la tarjeta de crédito), todos sus pagos mensuales combinados deben ser inferiores a 1.505 dólares.

Para calcular cuánto podría gastar en los pagos, vea cómo calcular un pago de hipoteca o utilice una calculadora de préstamos en línea para modelar sus pagos.

Puntaje de crédito: Los prestatarios con bajo puntaje de crédito tienen más probabilidades de ser aprobados para préstamos de la FHA que otros tipos de préstamos. Si quieres hacer un pago inicial del 3,5%, tu puntuación puede ser tan baja como 580. Si está dispuesto a hacer un pago inicial más grande, puede tener una puntuación aún más baja. Un 10% de pago inicial es típico para las puntuaciones FICO entre 500 y 580.

Una vez más, los prestamistas pueden establecer límites más restrictivos que los requisitos de la FHA. Si tiene una puntuación de crédito baja (o no tiene historial de crédito), es posible que necesite encontrar un prestamista que haga la suscripción manual. Ese proceso permite a los prestamistas evaluar su capacidad crediticia buscando información crediticia alternativa, incluyendo el alquiler a tiempo y los pagos de servicios públicos.

Cantidad del préstamo: La FHA limita la cantidad que puedes pedir prestada. En general, se limita a cantidades modestas de préstamos en relación con los precios de las casas en su área. Visita el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano para encontrar los máximos locales. Si necesitas más dinero, considera los préstamos jumbo, pero ten en cuenta que necesitas un buen crédito e ingresos para calificar.

Vale la pena intentarlo: Aunque pienses que no te aprobarán, habla con un prestamista aprobado por la FHA para saberlo con seguridad. Cuando no cumple con los criterios de aprobación estándar, los factores de compensación, como un gran pago inicial que compensa su historial de crédito, pueden ayudarle a calificar.

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?

Para obtener un préstamo FHA, comience con un originador de préstamos local, un agente hipotecario en línea o un oficial de préstamos en su institución financiera. Discuta sus opciones, incluyendo los préstamos de la FHA y las alternativas, y decida el programa adecuado para sus necesidades.

Seguro hipotecario: La FHA promete pagar a los prestamistas si un prestatario no cumple con un préstamo de la FHA. Para financiar esa obligación, la FHA le cobra una comisión como prestatario.

  1. Los compradores de casas que usan préstamos de la FHA pagan una prima de seguro hipotecario por adelantado (MIP) del 1.75%.
  2. Los prestatarios también pagan una modesta cuota continua con cada pago mensual, que depende del riesgo que la FHA tome con su préstamo. Los préstamos a corto plazo, los saldos más pequeños y los pagos iniciales más grandes resultan en costos de seguro mensuales más bajos. Esos cargos varían entre el 0,45% y el 1,05% anual. La mayoría de los prestatarios con un pequeño pago inicial y un préstamo a 30 años pagan el 0,85% (o 85 puntos básicos).

Los préstamos de la FHA están disponibles para múltiples tipos de propiedades. Además de las casas unifamiliares estándar, puede comprar casas dúplex, casas prefabricadas u otros tipos de propiedades.

No hay cambios en los honorarios de la FHA bajo Trump: La FHA cobra honorarios a los prestatarios que piden estos préstamos. Bajo la administración de Obama, una reducción de 0.25% en las primas anuales de seguro fue establecida para entrar en vigor el 27 de enero de 2017. Esto habría ahorrado a los propietarios de viviendas con préstamos de la FHA un promedio de 500 dólares al año (o más para aquellos con préstamos más grandes). Sin embargo, la administración Trump anunció una reversión de esos recortes en el primer día de gobierno del Presidente Trump, dejando las tasas más altas en vigor para los préstamos de vivienda existentes y nuevos.

Cómo se comparan los préstamos de la FHA con las hipotecas convencionales

Aunque los préstamos de la FHA tienen características atractivas, vale la pena compararlos con los préstamos convencionales. Puede haber algunas trampas que acompañan a este tipo de préstamo.

Seguro hipotecario: Con los préstamos de la FHA, la prima del seguro hipotecario por adelantado puede aumentar el saldo del préstamo, y las primas mensuales de la FHA pueden costar más de lo que costaría un seguro hipotecario privado. Lo que es más, en muchos casos, es imposible cancelar el seguro hipotecario de los préstamos de la FHA. Pero es mucho más fácil cancelar el PMI de los préstamos convencionales a medida que se acumula el capital.

Las tasas de interés: En teoría, los préstamos de la FHA deberían tener tasas de interés más bajas porque el prestamista asume menos riesgos. Pero la diferencia es típicamente mínima (0,17%, en los últimos años), y las tasas de la FHA podrían incluso ser más altas. A principios de 2019, Ellie Mae informó que la tasa promedio de la FHA era del 5,1%.

Pago inicial bajo: Los préstamos de la FHA facilitan a la mayoría de la gente la compra con muy poco pago inicial. Pero también puedes comprar una casa con un préstamo convencional y un pequeño pago inicial. Especialmente si tienes buen crédito, puedes encontrar ofertas competitivas que superan a los préstamos de la FHA, incluyendo préstamos que requerirían incluso menos del 3,5% de tu propio dinero de entrada. Con esos programas, usted podría ser capaz de eliminar cualquier seguro de hipoteca eventualmente construyendo la equidad en su casa.

Límites del préstamo: En algunos casos, la FHA no proporciona suficientes fondos si necesitas un préstamo grande. Si compras una propiedad cara o buscas en un mercado caliente, la FHA podría no trabajar para ti.

Siempre es prudente ir de compras. Compare las ofertas de varias fuentes diferentes, incluyendo los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales, antes de decidirse a actuar. Hablar con un profesional hipotecario le ayudará a determinar qué programas son los adecuados para su situación.

Deja un comentario

Si continuas utilizando este sitio aceptas el uso de cookies. más información

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para "permitir cookies" y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en "Aceptar" estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar