¿Qué es un intercambio de impuestos diferidos 1031?

En la mayoría de los casos, una Bolsa 1031 es una tremenda oportunidad para diferir las ganancias de capital, el estado y los impuestos sobre la renta de la propiedad. Sin embargo, la mayoría de los inversores tienen preguntas sobre las directrices preliminares y básicas y los plazos.

1031 Conceptos básicos de intercambio

Una transacción de intercambio 1031 se rige por el código 1031 del IRS. Permite a un contribuyente americano cambiar una propiedad de inversión por otra mientras se aplaza la consecuencia fiscal de la venta.

El artículo (1031 a)1 dispone que «no se reconocerá ninguna ganancia o pérdida en el intercambio de bienes mantenidos para uso productivo en un comercio o negocio o para inversión si los bienes se intercambian únicamente por bienes de tipo similar que se van a mantener ya sea para uso productivo en un comercio o negocio o para inversión «1.

Estas son las explicaciones del IRS para una Bolsa 1031:

Líneas de tiempo: El inversor, también conocido como el intercambiador, debe seguir las reglas inflexibles de la transacción. Concretamente, una vez que una transacción se inicia con la venta de una propiedad cedida, el intercambiador tiene 45 días para identificar los bienes inmuebles que tengan un valor equivalente o superior. Al final del período de 45 días, el bien nuevo o de reemplazo debe ser adquirido en un plazo de 135 días.1

Propiedad similar: Adquirir una propiedad «similar» significa que la nueva propiedad debe ser una forma calificada de bienes raíces. Por ejemplo, el intercambiador podría vender un condominio y comprar un terreno o comprar una casa de alquiler y vender un edificio de apartamentos. Sin embargo, la revisión fiscal que entró en vigor en 2018 ha redefinido el concepto de «similar» para hacerlo más restrictivo.2

El IRS afirma en su sitio web que «la Ley de Recortes Fiscales y Empleos, aprobada en diciembre de 2017, introdujo cambios en la legislación fiscal que eliminaron los intercambios de bienes personales o intangibles como maquinaria, equipo, vehículos, obras de arte, artículos de colección, patentes y otros bienes de propiedad intelectual, y no califican para el no reconocimiento de ganancias o pérdidas como intercambios del mismo tipo «3.

«Cumplir con los criterios es más difícil desde la nueva ley de impuestos, pero todavía hay cosas menos usuales que pueden cumplir con los criterios», dijo Lora J. Hoff, una planificadora financiera certificada (CFP) en Dallas, Texas, que ayuda a sus clientes a encontrar propiedades de intercambio adecuadas.

Por ejemplo, un acre de tierra que contiene reservas de petróleo y gas y ciertos depósitos, reservas de irrigación o intercambios mutuos de zanjas, sigue siendo elegible para un intercambio de tipo similar.

Intercambio de propiedades mantenidas para inversión: La propiedad cedida y la propiedad de reemplazo deben ser mantenidas para inversión o negocio. Como resultado, una residencia primaria no puede ser incluida en un intercambio por otra propiedad de inversión, ni tampoco puede venderse una propiedad de inversión para comprar una casa primaria.

«Los inversores están básicamente aplazando su ganancia de capital y la mayoría quiere seguir aplazándola el mayor tiempo posible pero, en teoría, si la aplazara, comprara la nueva propiedad y luego encontrara alguna razón de peso para venderla, podría hacerlo», dijo Hoff.

Igual o mayor deuda y capital en un intercambio 1031: Si el intercambiador vende una propiedad por 1 millón de dólares, en la que 500.000 dólares son capital y 500.000 dólares son deuda, entonces el intercambiador necesita comprar una propiedad de 1 millón de dólares o más. Además, el intercambiador necesita usar todo el capital y reemplazar toda la deuda para diferir el 100% de los impuestos sobre las ganancias de capital.

En virtud del apartado d) del artículo 1031, como se indica en el sitio web del IRS, la base de los bienes adquiridos en un intercambio de 1031 es la misma que la base de los bienes intercambiados, disminuida por el dinero que recibe el contribuyente y aumentada por cualquier ganancia que el contribuyente reconozca1.

«Siempre puedes tener más deudas», según Hoff. «Hacienda dice que no puedes entrar en un intercambio con menos deuda».

Existe la opción de un intercambio parcial cuando el inversor no desea utilizar todo el producto de la venta, pero esto requiere el pago de los impuestos sobre las ganancias de capital aplicables sobre la diferencia.

Recibo constructivo e intermediario cualificado para un intercambio 1031: Si un intercambiador recibe dinero en efectivo de la venta, desencadena una imposición inmediata llamada «recibo constructivo» a menos que el intercambiador haya involucrado a un Intermediario Calificado (QI) para facilitar, de acuerdo con las disposiciones de puerto seguro del IRS.

«El dinero se mantiene en custodia con un intermediario calificado para asegurar que el intercambiador no reciba constructivamente el producto hasta que el efectivo se transfiera de la propiedad cedida a la propiedad de reemplazo o futura», dijo Hoff.

El QI es preferiblemente un tercero independiente totalmente investigado, de buena reputación, asegurado y afianzado, no el CFP, abogado, agente, corredor o CPA del intercambiador.

«Por una cuota mínima de 300 a 500 dólares, la mayoría de las compañías de títulos actuarán como QI como un servicio», dijo Hoff. «Es más que nada papeleo y asegurar que la transacción se complete apropiadamente pero un QI vale la pena si potencialmente guardas el dinero en una propiedad de inversión».

Riesgos involucrados en los intercambios 1031

Estas 1031 Bolsas pueden ser empaquetadas en Fideicomisos Estatales de Delaware (DST) y/o Inquilinos en Propiedad Común y, como en cualquier inversión inmobiliaria, hay posibles inconvenientes.

«Se corren más riesgos con los inquilinos de la propiedad común porque hay varias personas involucradas y es difícil llegar a un consenso sobre los acuerdos», según Sterling D. Neblett, asesor financiero de McLean, Va.

A diferencia de los inquilinos en la propiedad común, las decisiones de un DST son manejadas por un fideicomisario y no se necesita ningún voto.

Los factores de riesgo se describen en el Memorando de Colocación Privada (PPM) para cada oferta de intercambio, que es creado por la compañía de bienes raíces que está listando la inversión. Las conocidas compañías de bienes raíces que listan inversiones de intercambio incluyen Inland Capital en Spokane, WA, y Capital Square en Richmond, VA.

Los inversionistas deben comprender a fondo todos los factores de riesgo y discutirlos con un profesional antes de invertir en un fideicomiso reglamentario de Delaware o en Tenants in Common Exchange.

Un problema común es el comprador que escribe ofertas en múltiples propiedades pero sólo tiene la intención de comprar una. Aunque esto viola los pactos de buena fe inherentes a los contratos, no impide que suceda. Pregúntele al agente del comprador si la suya es la única oferta que se hace.

Para más información, consulte con un profesional de bienes raíces, un contador público, un abogado o un contador público.

Este material no es ni una oferta de venta ni una solicitud de compra de ninguna garantía. La información es sólo para fines de discusión e información. No pretende sustituir el asesoramiento competente en materia jurídica, fiscal o de planificación financiera. Los códigos fiscales aplicables se aplican y se relacionan con la ley federal solamente. Los estados individuales pueden tener sus propios códigos fiscales adicionales. Por favor, póngase en contacto con el profesional legal y de impuestos apropiado en su estado. Esta información se proporciona a partir de fuentes que se consideran fiables, pero debe utilizarse junto con un asesoramiento profesional que sea coherente con su situación personal.

En el momento de escribir este artículo, C. Grant Conness es el presidente de 1031 Alternatives Group en Fort Lauderdale, Florida.

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