¿Qué es la equidad de la vivienda?

La equidad de la casa es el interés de un propietario en una casa. Puede aumentar con el tiempo si el valor de la propiedad aumenta o si se paga el saldo del préstamo hipotecario.

Para decirlo de otra manera, la equidad de la casa es la porción de tu propiedad que realmente «posees». Si pediste dinero prestado para comprar una casa, tu prestamista tiene un interés en la propiedad hasta que pagues el préstamo, aunque todavía se te considera el propietario.

El capital de la vivienda es típicamente el activo más valioso de un propietario. Ese activo puede ser utilizado más tarde en la vida, por lo que es importante entender cómo funciona y cómo usarlo sabiamente.

Ejemplo de equidad de vivienda

La forma más fácil de entender el patrimonio es comenzar con el valor actual de una casa y restar la cantidad que se debe en cualquier hipoteca u otro gravamen1 .

Supongamos que compró una casa por 200.000 dólares, hizo un pago inicial del 20% y obtuvo un préstamo para cubrir los 160.000 dólares restantes. En este ejemplo, el interés de su casa es el 20% del valor de la propiedad: La propiedad vale $200.000 y usted contribuyó con $40.000 – o el 20% del precio de compra. Aunque se le considera el dueño de la propiedad, oficialmente sólo es «dueño» de 40.000 dólares.

Su prestamista no es dueño de ninguna parte de la propiedad, a menos que haya obtenido una hipoteca de capital compartido, lo cual es bastante raro. Técnicamente, usted es dueño de todo, pero la casa está siendo usada como garantía para su préstamo. Su prestamista asegura su interés obteniendo un gravamen sobre la propiedad.2

Ahora, asume que el valor de tu casa se duplica. Si vale 400.000 dólares y aún así sólo debe 160.000, tiene una participación del 60%. Puedes calcularlo dividiendo el saldo del préstamo por el valor de mercado y restando el resultado de uno (Google, o cualquier hoja de cálculo, lo calculará si utilizas 1 – (160000/400000), y luego convierte el decimal a un porcentaje). El saldo del préstamo sigue siendo el mismo, pero el capital de la vivienda aumenta.3

Construir la equidad

Como puede ver, es en su beneficio construir más patrimonio de la casa. Aquí está la forma de aumentar su patrimonio:

El pago del préstamo: A medida que pagas el saldo del préstamo, tu patrimonio aumenta. La mayoría de los préstamos hipotecarios son préstamos amortizables estándar con pagos mensuales iguales que van hacia el interés y el capital. Con el tiempo, la cantidad que se destina a la amortización del capital aumenta, de modo que el capital acumulado aumenta cada año.4

Si por casualidad tiene un préstamo de sólo interés u otro tipo de préstamo no amortizable, no acumula capital de la misma manera. Es posible que tenga que hacer pagos adicionales para reducir la deuda y aumentar el capital.

Apreciación del precio: También puede construir la equidad sin ningún esfuerzo de su parte. Cuando su casa aumenta de valor (debido a proyectos de mejoras o a un mercado inmobiliario saludable), su patrimonio crece.3

Usando la equidad de la casa

El capital es un activo, por lo que constituye una parte de su patrimonio neto total. Puede retirar parte o la totalidad de su patrimonio en algún momento si lo necesita, o puede pasar todo el patrimonio a sus herederos. Hay varias maneras de poner ese activo a trabajar.

© The Balance 2018

Compra tu próxima casa: Probablemente no vivirás en la misma casa para siempre. Si y cuando te mudes, puedes poner las ganancias de la venta de tu casa actual para la compra de tu próxima casa. Si todavía debe dinero en alguna hipoteca, no podrá usar todo el dinero del comprador, pero podrá usar su capital.

Pedir prestado contra el patrimonio: También puedes obtener dinero en efectivo y usarlo para financiar casi cualquier cosa con un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda (también conocido como segunda hipoteca). Sin embargo, es prudente poner ese dinero en una inversión a largo plazo en su futuro. Por eso es arriesgado pagar sus gastos actuales con un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda.2

Jubilación del fondo: Puede elegir en su lugar gastar su patrimonio en sus años dorados usando una hipoteca revertida. Estos préstamos proporcionan ingresos a los jubilados y no requieren pagos mensuales. El préstamo se devuelve cuando el propietario deja la casa. Sin embargo, estos préstamos son complicados y pueden crear problemas para los propietarios y herederos.5

Dos tipos de préstamos sobre el capital de la vivienda

Los préstamos sobre el capital de la vivienda son tentadores porque tienes acceso a una gran cantidad de dinero, a menudo con tasas de interés bastante bajas. También es relativamente fácil calificar para ellos ya que los préstamos están asegurados por bienes raíces. Antes de tomar los fondos del capital de su casa, fíjese bien en cómo funcionan estos préstamos para que entienda completamente los posibles beneficios y riesgos.4

Un préstamo sobre el capital de la vivienda es un préstamo de suma global

Consigues todo el dinero de una vez y lo pagas en cuotas mensuales fijas durante la vida del préstamo, generalmente de cinco a quince años. Tendrás que pagar intereses sobre la cantidad total, pero este tipo de préstamos puede ser una buena opción cuando se considera un gran desembolso de dinero en efectivo de una sola vez. Ejemplos de esto son: pagar una rehabilitación completa de su casa; consolidar deudas con intereses más altos, como tarjetas de crédito y préstamos personales; o comprar una escapada de vacaciones. Su tasa de interés también suele ser fija, por lo que no habrá subidas sorprendentes más adelante, pero tenga en cuenta que es probable que tenga que pagar los costos de cierre y las comisiones de su préstamo.

Líneas de Crédito de Equidad de Vivienda (HELOCs)

Un HELOC te permite sacar los fondos necesarios, y sólo pagas intereses por lo que pides prestado. De manera similar a una tarjeta de crédito, puedes retirar la cantidad que necesites durante el «período de retiro» (siempre y cuando tu línea de crédito permanezca abierta). Por esta razón, los HELOC suelen ser útiles para gastos que pueden extenderse a lo largo de un período de años, como renovaciones menores de la casa, pagos de matrícula universitaria y asistencia a miembros de la familia que pueden tener mala suerte temporalmente.

Durante el período de sorteo, tienes que hacer pagos modestos de tu deuda. Después de un cierto número de años (10 años, por ejemplo), el período de sorteo termina, y usted entra en un período de reembolso en el que paga toda la deuda de manera más agresiva, posiblemente incluyendo un fuerte pago global al final. Los HELOCs también suelen tener un tipo de interés variable, lo que significa que podrías terminar teniendo que devolver mucho más de lo que habías presupuestado durante los 15 a 20 años de vida del préstamo.

Dependiendo de cómo utilice el producto de su préstamo de capital, su interés podría ser deducible de impuestos.

Riesgos de los préstamos contra la equidad

Un riesgo de aprovechar el capital de la casa es que su casa sirva como garantía del préstamo. Si no puede pagar por cualquier razón, su prestamista puede tomar su casa en ejecución hipotecaria y vender la propiedad para recuperar su inversión. Esto significa que usted y su familia necesitarán encontrar otras comodidades, probablemente en un momento inoportuno, y su casa probablemente no se venderá por un precio elevado. Por esta razón, es inteligente evitar la tentación de usar su ganancia inesperada para derrochar en vacaciones exóticas, ropa de diseño, televisores de pantalla grande, autos de lujo o cualquier otra cosa que no agregue valor a su casa. Un movimiento más seguro es ahorrar dinero en efectivo para esos regalos, o incluso repartir el costo usando una tarjeta de crédito con una oferta de 0% de APR.6

Cómo calificar

Antes de empezar a buscar prestamistas y condiciones de préstamo, comprueba tu puntuación de crédito. Para obtener un préstamo hipotecario, necesitará un puntaje crediticio de al menos 680 o algo así.7 Más alto es mejor. Si no puede cumplir con los requisitos en lo que respecta a su puntaje crediticio, probablemente no podrá calificar para ningún tipo de préstamo hasta que repare su puntaje crediticio.

También debe demostrar al prestamista su capacidad para devolver el préstamo. Esto significa proporcionar su historial de crédito y la documentación de sus ingresos familiares, gastos y deudas, y cualquier otra cantidad que esté obligado a pagar.8

La relación préstamo-valor o LTV de su propiedad es otro factor que los prestamistas tienen en cuenta para determinar si usted califica para un préstamo sobre el valor de la vivienda o HELOC. Probablemente es mejor mantener al menos un 20% de equidad en su propiedad, lo que se traduce en una LTV mínima del 80%, pero algunos prestamistas permiten préstamos más grandes.7

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