¿Puedes transferir una hipoteca a otro prestatario?

Cuando se vende una casa o uno de los propietarios se muda, puede tener sentido transferir la hipoteca al nuevo propietario. En lugar de solicitar un nuevo préstamo, pagar los costos de cierre y comenzar de nuevo con cargos de interés más altos, el propietario simplemente se haría cargo de los pagos actuales. Es posible transferir una hipoteca, pero no siempre es fácil.

Hipotecas asumibles

Si un préstamo es «asumible», estás de suerte: Eso significa que puedes transferir la hipoteca a otra persona. No hay ningún lenguaje en el contrato de préstamo que le impida completar una transferencia. Sin embargo, incluso las hipotecas asumibles pueden ser difíciles de transferir.1

En la mayoría de los casos, el nuevo prestatario necesita calificar para el préstamo2 . El prestamista observará los puntajes de calificación del prestatario y las relaciones entre deuda e ingresos para evaluar la capacidad del prestatario para pagar el préstamo. El proceso es básicamente el mismo que si el prestatario solicitara un préstamo nuevo (pero, por supuesto, el prestatario puede hacerse cargo del préstamo existente).

Los prestamistas aprobaron la solicitud de préstamo original basándose en el crédito y los ingresos del solicitante o solicitantes originales, y no querrán dejar a nadie libre de sospecha a menos que haya un prestatario sustituto que tenga las mismas probabilidades de devolverlo.

Para completar la transferencia de un préstamo asumible, solicite el cambio con su prestamista. Tendrá que completar las solicitudes, verificar los ingresos y los bienes, y pagar una cuota durante el proceso.3

Dónde encontrar uno

Desafortunadamente, las hipotecas asumibles no están ampliamente disponibles. Su mejor apuesta puede ser si usted tiene un préstamo de la FHA o un préstamo AVA.4 5 Otras hipotecas convencionales son raramente asumibles. En su lugar, los prestamistas utilizan la cláusula de adición, lo que significa que el préstamo debe ser cancelado cuando usted transfiere la propiedad de la casa.6

Los prestamistas no suelen beneficiarse de dejarte transferir una hipoteca, por lo que no están dispuestos a aprobar las transferencias. Los compradores saldrían ganando si obtuvieran un préstamo más «maduro», con los primeros pagos de intereses fuera del camino (y podrían obtener una tasa de interés más baja). Los vendedores podrían vender su casa más fácilmente -posiblemente a un precio más alto- gracias a esos mismos beneficios.

Excepciones a la regla

En algunos casos, todavía puede transferir un préstamo, incluso con una cláusula de vencimiento en la venta. A menudo se permiten las transferencias entre miembros de la familia, y su prestamista siempre puede elegir ser más generoso de lo que dice su acuerdo de préstamo. La única manera de estar seguro es preguntarle a su prestamista y revisar su acuerdo con un abogado local.

Incluso si los prestamistas dicen que no es posible, un abogado puede ayudarle a averiguar si su banco está proporcionando información precisa.

Recuerda, cambiar los nombres en un préstamo sólo afecta al préstamo. Es posible que todavía tenga que cambiar quién es el dueño de la propiedad, transfiriendo el título, usando una escritura de renuncia, o tomando cualquier otro paso necesario en su situación.

Las leyes de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) impiden a los prestamistas ejercer su opción de acelerar el pago en determinadas circunstancias. Revise con su abogado para ver si califica. Varias de las situaciones más comunes incluyen la transferencia:

  • A un inquilino conjunto superviviente cuando el otro muere
  • A un pariente después de la muerte de un prestatario
  • Al cónyuge o a los hijos de un prestatario
  • Como resultado de los acuerdos de divorcio y separación
  • En un fideicomiso inter vivos (living trust) donde el prestatario es un beneficiario7

Transferencias no oficiales

Si no consigue que se apruebe su solicitud, podría verse tentado a establecer un acuerdo «informal». Por ejemplo, podría vender su casa, dejar el préstamo existente y hacer que el comprador le reembolse los pagos de la hipoteca.

Esto es una mala idea. El acuerdo de la hipoteca probablemente no lo permite, e incluso puede que te encuentres en problemas legales, dependiendo de cómo vayan las cosas. Además, sigues siendo responsable del préstamo, aunque ya no vivas en la casa.

¿Qué podría salir mal? Algunas posibilidades incluyen:

  • Si el comprador deja de pagar, el préstamo está a tu nombre, así que sigue siendo tu problema. Los pagos atrasados aparecerán en sus informes de crédito, y los prestamistas irán detrás de usted.
  • Si la casa se vende en una ejecución hipotecaria por menos de lo que vale, usted podría ser responsable de cualquier deficiencia.8

Hay otras formas de ofrecer financiación del vendedor a un posible comprador, entre ellas permitir un acuerdo de alquiler con opción a compra en el que parte del alquiler se destina a un pago inicial en caso de que el inquilino decida comprar9.

Sus opciones

Si no puedes conseguir que te transfieran la hipoteca, aún tienes opciones, dependiendo de tu situación.

La muerte, el divorcio y las transferencias familiares pueden darle el derecho de hacer transferencias, incluso si su prestamista dice lo contrario.

Si está enfrentando una ejecución hipotecaria: Algunos programas del gobierno facilitan el trabajo con la hipoteca, incluso si está bajo el agua o desempleado. Contacte con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE.UU. para averiguar qué es lo que se aplica en su situación.10

Si te vas a divorciar: Pregúntele a su abogado cómo manejar sus deudas y cómo protegerse en caso de que su ex-cónyuge no haga los pagos.

Si un propietario ha muerto: Un abogado local puede ayudarle a determinar qué hacer a continuación.

Si estás transfiriendo activos a un fideicomiso: Verifique con su abogado de planificación de patrimonio para asegurarse de que no se activará una cláusula de aceleración.

Refinanciación

Si un préstamo no es asumible y no puedes encontrar una excepción a una cláusula de vencimiento en la venta, la refinanciación del préstamo podría ser tu mejor opción. De manera similar a una suposición, el nuevo prestatario necesitará suficientes ingresos y crédito para calificar para el préstamo.11

El nuevo propietario de la casa simplemente solicitará un nuevo préstamo individualmente y usará ese préstamo para pagar la deuda hipotecaria existente. Es posible que tenga que coordinar con sus prestamistas para eliminar los gravámenes (a menos que el nuevo prestatario y el nuevo prestamista estén de acuerdo con ellos) para que pueda usar la casa como garantía, pero es una forma buena y limpia de hacer el trabajo.

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