Pros y contras de una hipoteca de sólo interés

¿Sacarías una hipoteca de sólo interés? Estas son hipotecas que nunca reducen el saldo del capital y, aunque cumplen un cierto nicho, no son para todos los compradores. Significa que siempre deberás la misma cantidad de dinero sin importar cuántos pagos hagas porque sólo estás pagando los intereses.

Las hipotecas de sólo interés son préstamos garantizados por bienes raíces y a menudo contienen una opción para hacer un pago de intereses. Puedes pagar más, pero la mayoría de la gente no lo hace. A la gente le gustan las hipotecas de sólo interés porque es una forma de reducir el pago de la hipoteca drásticamente. Los titulares de las noticias a menudo distorsionan la verdad sobre las hipotecas de sólo interés, haciéndolas pasar por préstamos malos o arriesgados, lo cual está lejos de la verdad. Como con cualquier tipo de instrumento financiero, hay pros y contras. Las hipotecas de sólo interés no son intrínsecamente malas en sí mismas.

¿Qué es una hipoteca de sólo interés?

Los pagos de sólo intereses no contienen el capital. Muchas de las hipotecas de sólo interés disponibles hoy en día tienen una opción para los pagos de sólo interés. He aquí un ejemplo:

  • Un préstamo de 200.000 dólares, con un interés del 6,5%. Los pagos amortizados de un préstamo a 30 años serían de 1.254 dólares al mes, con capital e intereses.
  • Un pago de sólo interés es de 1.083 dólares.
  • La diferencia entre un pago de P&I y un pago de intereses es un ahorro de 170 dólares al mes.

Tipos comunes

Las hipotecas de sólo interés más populares no permiten a los prestatarios hacer un pago de sólo interés para siempre. Generalmente, ese período de tiempo se limita a los primeros cinco o diez años del préstamo. Después de ese período, el préstamo se amortiza durante el resto del plazo. Esto significa que los pagos suben hasta una cantidad amortizada, pero el saldo del préstamo no aumenta. Dos hipotecas populares son:

  • Un préstamo a 30 años. La opción de hacer pagos de sólo interés es para los primeros 60 meses. En un préstamo de 200.000 dólares al 6,5%, el prestatario tiene la opción de pagar 1.083 dólares al mes en cualquier momento durante los primeros cinco años. Para los años 6 a 30, el pago será de 1.264 dólares.
  • Un préstamo a 40 años. La opción de hacer pagos de sólo interés es para los primeros 120 meses. En un préstamo de 200.000 dólares al 6,5%, el prestatario tiene la opción durante los primeros diez años de pagar un pago de sólo interés en cualquier mes. Durante los años 11 a 40, el pago será de 1.264 dólares.

Computando un pago de sólo interés

Es sencillo calcular los intereses de la hipoteca. Toma un saldo de préstamo no pagado de 200.000 dólares y multiplícalo por el tipo de interés. En este caso, la tasa es del 6,5%. Ese número es de 13.000 dólares de interés, que es la cantidad anual de interés. Divida 13.000 dólares entre 12 meses, lo que equivaldrá a su pago de interés mensual o 1.083 dólares.

¿Quién se beneficiaría?

Las hipotecas de sólo interés son beneficiosas para los que compran una casa por primera vez. Muchos nuevos propietarios tienen dificultades durante el primer año de propiedad porque no están acostumbrados a pagar las cuotas de la hipoteca, que generalmente son más altas que las cuotas de alquiler.

Una hipoteca de sólo interés no requiere que el propietario pague un pago de sólo interés. Lo que sí hace es dar al prestatario la OPCIÓN de pagar un pago más bajo durante los primeros años del préstamo. Si un propietario se enfrenta a una factura inesperada – por ejemplo, el calentador de agua necesita ser reemplazado – que podría costar al propietario 500 dólares o más. Al ejercer la opción ese mes de pagar un pago más bajo, esa opción puede ayudar a equilibrar el presupuesto del propietario.

Los compradores cuyos ingresos fluctúan debido a la ganancia de comisiones, por ejemplo, en lugar de un salario fijo, también se benefician de una opción de hipoteca de sólo interés. Estos prestatarios a menudo pagan pagos de sólo interés durante los meses de escasez y pagan extra hacia el principal cuando se reciben bonos o comisiones.

¿Cuánto cuestan?

Como los prestamistas rara vez hacen algo gratis, el costo de una hipoteca de sólo interés puede ser un poco más alto que un préstamo convencional. Por ejemplo, si una hipoteca de tasa fija a 30 años está disponible a la tasa actual de 6% de interés, una hipoteca de sólo interés podría costar un 1/2 por ciento extra o ser fijada en 6.5%.

Un prestamista también podría cobrar un porcentaje de un punto para hacer el préstamo. Todas las comisiones de los prestamistas varían, así que es mejor comparar.

Riesgos & Mitos

El aspecto importante de una hipoteca de sólo interés es recordar que el saldo del préstamo nunca aumentará. Los préstamos ARM con opción de compra contienen una provisión para la amortización negativa. Las hipotecas de sólo interés no.

El riesgo asociado a una hipoteca de sólo interés radica en ser obligado a vender la propiedad si ésta no se ha revalorizado. Si un prestatario paga sólo el interés cada mes, al final de, digamos, cinco años, el prestatario deberá el saldo original del préstamo porque no se ha reducido. El saldo del préstamo será la misma cantidad que cuando se originó el préstamo.

Sin embargo, ni siquiera un plan de pagos amortizados suele pagar lo suficiente de un préstamo financiado al 100% para cubrir los gastos de venta si la propiedad no se ha revalorizado. Un pago inicial mayor en el momento de la compra reduce el riesgo asociado a una hipoteca de sólo interés.

Sin embargo, si el valor de la propiedad cae, el capital recibido en la propiedad en el momento de la compra podría desaparecer. Pero la mayoría de los propietarios, independientemente de si un préstamo se amortiza, se enfrentan a ese riesgo en un mercado a la baja.

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