Pros y contras de una hipoteca a 40 años

Las hipotecas a 40 años son préstamos para viviendas que se pagan en 40 años. Su mayor plazo permite un pago mensual más bajo. La contrapartida es un mayor costo de los intereses durante la vida del préstamo.

Básicos

La mayoría de las hipotecas son de 15 o 30 años, una de 40 años no es tan común.

Sin embargo, como el préstamo es a 10 años más largo, los pagos mensuales de una hipoteca a 40 años son menores que los de un préstamo a 30 años, y la diferencia es aún mayor cuando se compara con un préstamo a 15 años. Los pagos más pequeños hacen que estos préstamos más largos sean atractivos para los compradores que:

  • Quiere los pagos mensuales más pequeños posibles
  • Tienen problemas de flujo de caja
  • Están tratando de estirarse para entrar en una casa más cara

Como las hipotecas a 40 años no son tan comunes, son más difíciles de encontrar. No se puede obtener un préstamo de la Autoridad Federal de la Vivienda (FHA) de 40 años de duración, y muchos prestamistas más grandes no ofrecen préstamos de más de 30 años. Necesitará un buen crédito para calificar para uno si lo encuentra, y la tasa de interés de estos préstamos también puede ser más alta.

Ventajas

La principal ventaja de los préstamos a 40 años es el pago mensual más bajo. Además, extender el préstamo a 40 años en lugar de 30 años podría significar la capacidad de pagar más casa, lo que puede ser una ventaja para los propietarios que tratan de maximizar su dólar de vivienda, permitiéndoles calificar para la mayor cantidad de casa posible.

Algunos préstamos a 40 años son el resultado de modificaciones del préstamo, un proceso en el que el prestamista y el prestatario trabajan juntos para reestructurar el préstamo y mantener al prestatario en su casa después de los reveses financieros.

Desventajas

Aunque los pagos mensuales más bajos pueden ser atractivos, siempre hay compensaciones. Usar una hipoteca a 40 años significa que pagarás más en intereses y acumularás capital más lentamente. Usando una calculadora de amortización de préstamos, verás cómo los costos totales de interés son más altos con un préstamo a 40 años.

No es sólo el largo plazo lo que aumenta los costos de los intereses. Las hipotecas a 40 años también vienen con altas tasas de interés. Espera pagar un .25% extra o más de lo que pagarías en una hipoteca de 30 años.

Si está buscando una hipoteca a 40 años, debería preguntarse si está tratando de comprar más casa de la que puede pagar.

Comparando las hipotecas de 30 a 40 años

Discutir la duración del plazo de una hipoteca significa discutir cuánto tiempo llevará pagar el préstamo. Con cada pago mensual, pagas algunos intereses, y pagas parte del saldo del préstamo. Con una hipoteca de tasa fija a 40 años, tu pago final en el año 40 pagará completamente el préstamo. El proceso de pagar un préstamo se llama amortización.

Cuando se cambia una parte de un préstamo (el tipo de interés o el plazo para devolverlo, por ejemplo), se cambia la rapidez con la que se amortiza. Alargando el plazo, el préstamo se amortiza más lentamente.

Puedes experimentar con una calculadora de hipotecas para ver por ti mismo cómo funciona esto. Cambie el marco de tiempo de 15 a 30 a 40 años y vea cómo cambia el pago mensual.

Por ejemplo, digamos que quieres pedir prestado 200.000 dólares para comprar una casa. Al 4,5%, un préstamo a 40 años costaría 899 dólares al mes. Cambie el plazo de 40 años a uno de 30 años, y costaría $1.013 por mes, o $114 más. Pero mira más de cerca: El préstamo a 40 años le costaría 431.580 dólares en capital e intereses durante la vida del préstamo, y el préstamo a 30 años le costaría 364.813 dólares – 66.767 dólares menos.

Dónde encontrar una hipoteca de 40 años

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) requiere que las hipotecas calificadas (QM) incluyan un plazo no mayor a 30 años, haciendo de los préstamos a 40 años una hipoteca no calificada. Una hipoteca calificada es aquella que cumple con ciertos estándares establecidos por la CFPB que están diseñados para asegurar que usted pueda pagar el préstamo.

Las hipotecas no cualificadas pueden ser apropiadas para su situación de préstamo, pero los grandes prestamistas no las consideran tan seguras como otros préstamos, por lo que no se ofrecen tanto. (Los préstamos jumbo son otro tipo de hipoteca no calificada que aún se ofrece bajo las condiciones de préstamo apropiadas). Productos como la hipoteca a 40 años fueron brevemente más fáciles de encontrar antes de la crisis hipotecaria de 2008; hoy en día son una fracción diminuta del total de préstamos emitidos en los EE.UU.

Como las hipotecas a 40 años son raras, se necesita un poco más de trabajo para encontrarlas. Lo más probable es que las encuentre con prestamistas privados y cooperativas de crédito más pequeñas, y es más probable que las encuentre en lugares con mercados inmobiliarios extremadamente calurosos y caros (como en California).

Alternativas

Una hipoteca a 40 años podría ser perfecta para ti. Si haces tus deberes y trabajas de cerca con tu prestamista, puedes decidir que es la mejor opción. Sin embargo, debe considerar algunas alternativas y descartarlas antes de seguir adelante.

Dependiendo de sus objetivos y su crédito, los préstamos de sólo interés pueden lograr algo similar a una hipoteca a 40 años. Puede que tenga más suerte para encontrar un préstamo de sólo interés o una hipoteca a 40 años, dependiendo del mercado. Vea lo que ofrecen los bancos antes de tomar una decisión.

También debería considerar la posibilidad de pedir menos dinero prestado y utilizar un préstamo a corto plazo. Si te esfuerzas por comprar más de lo que deberías, es más fácil que te metas en problemas más tarde. Asegúrate de dejar algún margen en tu presupuesto para cubrir gastos inesperados en el futuro.

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