Prepárese para los costos de cierre

Cuando se compra una casa, es importante tener en cuenta todos los costos asociados en su presupuesto. Una categoría importante de gastos a tener en cuenta son los costos de cierre.

Los costos de cierre son fondos, además del anticipo de un préstamo, pagados en el momento del cierre. Estos costos típicamente totalizan entre el 3% y el 7% del precio de compra de la vivienda.1 Los costos varían entre los estados, pero las transacciones en efectivo pueden tener menos costos que las compras financiadas. Si está listo para comprar, esto es lo que necesita saber sobre los costos de cierre.

¿Qué son los costos de cierre y quién los paga?

Aunque muchos de los costos están asociados a la financiación, otros pueden ser independientes del préstamo hipotecario. Algunos gastos normalmente están asociados con el comprador o el vendedor, pero cualquier cosa es negociable. En el mercado de un comprador, cuando las propiedades se venden con lentitud, los vendedores ansiosos suelen acordar pagar parte de los costos de cierre del comprador. Esto es menos probable que ocurra en el mercado de un vendedor, cuando las propiedades se venden rápidamente.2

Algunos costos son claramente responsabilidad del vendedor3 . Por ejemplo, el vendedor suele pagar la comisión total de bienes raíces; se trata de un costo de cierre para el vendedor. La cantidad se deduce de las ganancias de la venta, y el agente de cierre extiende un cheque a las compañías de bienes raíces que cotizan en bolsa y venden. De la misma manera, el vendedor paga su propio abogado de bienes raíces, si ha contratado uno. Si el vendedor aún no ha pagado los impuestos anuales sobre la propiedad, el vendedor acredita al comprador el número de días que el vendedor fue propietario de la casa ese año. Este crédito reduce la cantidad de dinero que el comprador necesita en el cierre.

El comprador suele pagar los gastos de la hipoteca: solicitud, puntos de origen, puntos de descuento, seguro de hipoteca, informe de crédito, honorarios del agente hipotecario. Los prestamistas no suelen cobrar todos estos honorarios por cada transacción. Un punto de origen compensa al prestamista o al agente hipotecario por su trabajo; un punto de descuento reduce la tasa de interés. Cada punto cuesta el 1% del monto del préstamo.4 Hable con su agente de préstamos sobre la posibilidad de amortizar -incluyendo en el préstamo- algunos de estos cargos. Esto aumentará su pago mensual de la hipoteca, pero disminuirá la cantidad de dinero que debe aportar a la mesa de cierre.

Otros costos de cierre a incluir en el presupuesto de compra de una casa

Los costos de cierre abarcan una amplia gama de honorarios. Por ejemplo, el seguro de título protege contra defectos pasados en el título, como documentos falsificados, herederos no descubiertos o gravámenes no revelados. Hay dos pólizas diferentes que suelen emitirse al mismo tiempo.5 Una es la póliza de la entidad crediticia que es obligatoria si se recibe una hipoteca. La segunda es la opcional, pero muy recomendada, póliza de propietario de vivienda. Las costumbres locales afectan quién paga, pero los compradores y vendedores a menudo negocian el pago del seguro de título. La póliza suele costar menos del 1% del precio de compra de la casa.5

Se cobran derechos de registro de documentos por la escritura y la hipoteca o la escritura de fideicomiso6 . El Estado también puede evaluar los derechos de transferencia de las hipotecas nuevas y asumidas -generalmente pagadas por el prestatario- y de la escritura, pagadas por el vendedor.

Los prestamistas requieren un seguro de riesgo del propietario. También puede ser obligatoria una cobertura adicional contra inundaciones, vientos o terremotos, dependiendo de la ubicación de la propiedad. Estas pólizas anuales son efectivas el día del cierre, pero el propietario puede pagarlas por adelantado. Los costos varían mucho entre los proveedores, así que busque el mejor precio que satisfaga sus necesidades. La prima anual completa se debe pagar al cierre.7

Los prestamistas suelen exigir una tasación de la propiedad que el comprador suele pagar en el momento de la inspección8 . Los costos varían según el tamaño de la vivienda, y las tasaciones de la FHA cuestan más que las convencionales.

Los prestamistas también cobran un colchón de pago de dos meses para los artículos en custodia que se incluyen en el pago de la hipoteca, como el seguro contra riesgos y los impuestos sobre la propiedad. Estos gastos también se deben al cierre.9

Comprendiendo su estimación de buena fe

Aquí hay una lista bastante completa de los costos típicos de cierre, que deben ser resaltados en una Estimación de Buena Fe o en su estimación de préstamo y divulgación de cierre:10

  • Comisión de apertura del préstamo (1% de la cantidad prestada, o 100 dólares por cada 10.000 dólares prestados)
  • Tasa de descuento de préstamos
  • Cuota de solicitud de préstamo (75 a 400 dólares)
  • Puntos (para «bajar» el tipo de interés: entre 100 y 300 dólares por cada 10.000 dólares prestados)
  • Honorarios del abogado del prestamista
  • Los honorarios del abogado del comprador
  • Tasa de evaluación
  • Cuota de informe de crédito
  • Cuota de inspección del prestamista
  • Comisión u honorario del corredor hipotecario
  • Tasa de servicio de impuestos
  • Tasa de tramitación
  • Cuota de suscripción
  • Cuota de transferencia bancaria
  • Interés desde el día de la liquidación hasta la fecha del primer pago de la hipoteca
  • Las primas del seguro de la hipoteca privada para proteger a su prestamista ($750 a $1750)
  • Primas de seguro contra riesgos
  • Impuestos sobre la propiedad desde el día de la liquidación hasta el final del año fiscal
  • Liquidación o cierre/tasa de depósito en garantía
  • Cuota de preparación de documentos
  • Honorarios del notario
  • Búsqueda de título y seguro de título para proteger a su prestamista ($400 a $600)
  • Seguro de título para protegerte
  • Derechos de registro
  • Sellos fiscales
  • Inspección de plagas

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces exige que los oficiales de préstamos envíen a los solicitantes una estimación de buena fe (GFE) de los costos de cierre previstos dentro de los tres días hábiles siguientes a la firma de la solicitud de préstamo11 . Si necesita más tiempo para prepararse, pida a un funcionario de préstamos que lo precalifique para un préstamo antes de empezar a buscar casas. Asegúrese de solicitar un GFE de los cargos estimados. Los préstamos de la FHA permiten que los costos de cierre se paguen con dinero de regalo, y su estado o ciudad puede tener programas para compradores de vivienda por primera vez disponibles que ayudan con los fondos de los costos de cierre.12 Discuta las posibilidades con un oficial de préstamos o un corredor de bienes raíces local.

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