Por qué los compradores deben ser cautelosos con las ventas cortas

Una venta corta resulta cuando los vendedores no reciben suficiente dinero de los compradores para pagar sus hipotecas. Tal vez el vendedor pagó demasiado o pidió prestado demasiado para la propiedad para empezar, o el mercado ha caído de manera que el valor justo de mercado de la propiedad es menor que el saldo de la hipoteca existente. Esto puede parecer un buen trato para el comprador, pero estas casas suelen venderse «tal cual» y pueden tardar más de lo habitual en cerrarse.

Una venta al descubierto sólo puede ocurrir si el prestamista está de acuerdo en aceptar menos de lo que se debe en la hipoteca existente, y hay muchas trampas inherentes para los compradores.1

Las ventas cortas no significan un descuento

Un comprador no está recogiendo automáticamente 100.000 dólares de capital si una casa fue comprada por 500.000 dólares hace unos años y ahora está aprobada para una venta corta por 400.000 dólares. Esto sólo significa que el vendedor pagó demasiado, muy probablemente en un mercado alcista, y ahora el mercado ha caído. El vendedor, por lo tanto, no tiene capital propio y la hipoteca está bajo el agua.

Los bancos que estaban ansiosos por prestar dinero en los mercados de apreciación a veces permitían a los prestatarios hipotecar en exceso sus casas. El saldo del préstamo del prestatario excedía el valor de la propiedad. Las tasaciones son subjetivas, y no todos los tasadores le dan el mismo valor a una casa.

Aunque es contra la ley, algunos tasadores son presionados por los bancos para que tasen la cantidad que el propietario quiere pedir prestado.

Calificaciones estrictas

Los agentes inmobiliarios inexpertos o poco éticos pueden empujar a un vendedor a considerar una venta corta cuando el vendedor no califica para una. Los vendedores deben probar una dificultad y presentar evidencia de esa dificultad al prestamista antes de que una venta corta pueda ser aprobada, pero algunos agentes listarán las casas como ventas cortas sin hablar con los prestamistas o precalificar a los vendedores.2

Los compradores también pueden enfrentarse a muchos otros obstáculos.

Las casas se venden al valor de mercado

Los prestamistas no son ingenuos ni desconocen el valor de una casa. Insistirán en un análisis comparativo de mercado (CMA) o en una opinión de precio del corredor (BPO) antes de acordar una venta corta. Un prestamista puede esperar un precio más alto si cree que recuperará más dinero tomando la propiedad en ejecución hipotecaria en su lugar.

Los prestamistas normalmente sólo aceptan ventas al descubierto cuando la casa vale el precio de venta al descubierto, lo que significa el valor de mercado.

Las casas se venden «tal cual»

Lo más probable es que la compañía hipotecaria esté pagando los costos de cierre de la transacción cuando acuerde una venta al descubierto. Por lo tanto, los prestamistas esperan que los compradores compren la casa en su estado actual, y normalmente se negarán a mejorar su estado pagando las reparaciones sugeridas que podrían ser reveladas en una inspección de la casa.

Esto puede incluir trabajos importantes como:

  • Limpiar un informe de plagas
  • Reparación del techo
  • Otro mantenimiento diferido
  • Protección de la vivienda para el comprador.3

Puede tardar más tiempo en cerrarse

Puede tomar entre dos semanas y dos meses obtener una respuesta de un prestamista en una oferta de compra de venta corta. Depende de cuándo se presentó la Notificación de Incumplimiento, el atraso del prestamista en las ejecuciones hipotecarias y la cantidad de papeleo que el vendedor ya ha presentado.

Puede llevar aún más tiempo satisfacer las demandas del segundo prestamista si hay dos prestamistas involucrados porque dos préstamos están garantizados por el bien4.

Los prestamistas pueden cambiar las condiciones

Algunos prestamistas se reservan el derecho de renegociar los términos de una venta corta en el último minuto. El prestamista podría intentar cambiar los términos del contrato si el mercado cambia, si se aprueban nuevas leyes, o si nueva información cruza el escritorio del prestamista.

Los prestamistas suelen tener abogados a su disposición y los compradores ordinarios no.

Los prestamistas podrían exigir un descuento por comisión

Los prestamistas que han vendido préstamos a Fannie Mae o Freddie Mac generalmente pagan comisiones tradicionales de bienes raíces a los agentes, pero otros pueden exigir un descuento. Los agentes de bienes raíces pueden terminar haciendo dos o tres veces el trabajo de una transacción convencional y no aprecian que se les pague menos por hacer más.

Usted podría ser responsable de la diferencia entre lo que el prestamista pagará y lo que estipula su contrato si ha acordado pagar a su agente un cierto porcentaje bajo un acuerdo de corredor del comprador y su agente se niega a renunciar a la diferencia.

Mayores costos de cierre del comprador

Los prestamistas rara vez pagan por «extras» en las transacciones de venta corta como un vendedor estaría dispuesto a hacer. Tendrá que pagarlos usted mismo si quiere servicios o provisiones adicionales en el cierre.

A veces los prestamistas incluso se niegan a pagar los costos de cierre del vendedor estándar, como los impuestos de transferencia. Y probablemente tendrá que pagarlos de su bolsillo si quiere alguna inspección específica.

Perderás el control de la transacción

No cuentes con cerrar el depósito en una fecha específica. Un proceso de cierre de venta corta toma una cantidad de tiempo indefinida. El prestamista del vendedor toma las decisiones, no el comprador ni el prestamista del comprador. Si está tratando de cerrar el depósito en garantía al mismo tiempo que la venta de su casa, sepa que podría no suceder y asegúrese de tener un plan de respaldo.5

Hay una pequeña motivación de vendedor

Hay poco incentivo para que un vendedor coopere con una venta corta una vez que descubre que el efecto negativo de una venta corta en su crédito es muy similar al de una ejecución hipotecaria. Aunque los vendedores podrían calificar para comprar otra casa en dos años después de una venta corta frente a siete años con restricciones en una ejecución hipotecaria, algunos no tienen intención de volver a comprar otra casa.6

El resultado final

Un estrecho margen de ventas cortas puede ser rentable para un comprador, pero normalmente es mejor comprar una casa que no esté en mora, como la mayoría de las ventas cortas. Y cualquier profesional de bienes raíces que se haya quemado por una venta corta que se haya desmoronado en el pasado, probablemente llevará a sus nuevos compradores a otra parte.

Dese cuenta también de que los agentes de ventas pueden empujar a los vendedores a listar como una venta corta porque no obtendrían el listado si los vendedores pasaran por una ejecución hipotecaria en su lugar.

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