Pedir dinero prestado para financiar la compra de un terreno

La compra de tierras te permite construir la casa de tus sueños o preservar una porción de la naturaleza. Sin embargo, la tierra puede ser cara, así que puede necesitar un préstamo para financiar la compra de la tierra. Aunque usted podría suponer que la tierra es una inversión segura -después de todo, «ya no la están utilizando»- los prestamistas consideran que los préstamos para la tierra son arriesgados.1 2 Como resultado, el proceso de aprobación puede ser más engorroso que los préstamos estándar para la vivienda.

La facilidad y el costo de los préstamos dependen del tipo de propiedad que esté comprando:

  • Terreno en el que piensa construir pronto
  • Tierras primas que no esperas desarrollar

Los préstamos de tierras pueden ser relativamente a corto plazo, con una duración de dos a cinco años antes del vencimiento del pago global. Sin embargo, existen préstamos a largo plazo (o se pueden convertir en un préstamo a largo plazo), especialmente si se está construyendo una casa residencial en la propiedad.3

Comprar y construir en un solo paso

Los prestamistas pueden estar más dispuestos a prestar cuando tienes planes de construir en tu propiedad. La tenencia de tierra virgen es especulativa. Construir una estructura también es arriesgado, pero los bancos podrían estar más cómodos si vas a añadir valor a la propiedad (añadiendo una casa, por ejemplo).

Préstamos para la construcción

Podrías usar un solo préstamo para comprar la tierra y financiar la construcción. Este enfoque le permite sufrir menos papeleo y menos costos de cierre. Además, puedes asegurar la financiación de todo el proyecto (incluyendo la finalización de la construcción). No te quedarás atascado en la posesión de un terreno mientras buscas un prestamista que tal vez nunca se materialice.4

Planos de construcción

Para obtener la aprobación de un préstamo de construcción, deberá presentar los planos a su prestamista, que normalmente quiere ver que un constructor experimentado está haciendo el trabajo. Los fondos se distribuirán a lo largo del tiempo a medida que el proyecto avance, por lo que sus contratistas tendrán que seguir adelante si esperan que se les pague.5

Las características del préstamo

Los préstamos para la construcción son préstamos a corto plazo, a menudo con pagos de sólo interés y con una duración inferior a un año (lo ideal es que el proyecto esté terminado para entonces). Después de ese tiempo, el préstamo puede convertirse en un préstamo estándar a 30 o 15 años, o bien se refinanciará el préstamo utilizando la estructura recién construida como garantía.

Pago inicial

Para pedir un préstamo para el terreno y los costos de construcción, tendrás que hacer un pago inicial.2 6

Planea llegar a un 10% a 20% del valor futuro de la casa.

Lotes Terminados vs. Tierra Prima

Si estás comprando un lote que ya tiene servicios y acceso a la calle, generalmente será más fácil que te aprueben.

Tierra cruda

Se puede financiar la tierra bruta, pero los prestamistas pueden dudar (a menos que eso sea típico de su zona, por ejemplo, algunas zonas dependen del propano, los pozos y los sistemas sépticos). Es costoso agregar cosas como líneas de alcantarillado y electricidad a su propiedad, y hay numerosas oportunidades de gastos y retrasos inesperados.7

Pago inicial

Si estás comprando un lote (en una subdivisión en desarrollo, por ejemplo), podrías poner tan poco como el 15% o el 25%.3 Para la tierra virgen, planea un mínimo del 30% de reducción, y puede que tengas que poner el 50% para que te aprueben.8

Características del préstamo

Los lotes terminados son menos riesgosos para los prestamistas, por lo que es más probable que ofrezcan préstamos de construcción de un solo paso que se convierten en hipotecas «permanentes» (o a 30 años) después de terminar la construcción. Con los lotes no terminados, los prestamistas tienden a mantener los plazos de los préstamos más cortos (de cinco a diez años, por ejemplo).

Reducción del riesgo de los prestamistas

Si estás comprando tierra virgen, no necesariamente vas a obtener un mal préstamo. Puedes mejorar tus posibilidades de conseguir un buen trato si ayudas al prestamista a manejar el riesgo. Puede ser posible obtener préstamos a largo plazo, tasas de interés más bajas y un menor requerimiento de pago inicial. Los factores que ayudan incluyen:

  • Un alto puntaje crediticio (por encima de 680) muestra que ha tenido éxito en pedir prestado y pagar deudas en el pasado.
  • La baja relación entre la deuda y los ingresos indica que se dispone de ingresos suficientes para efectuar los pagos requeridos.
  • Una pequeña cantidad de préstamo da como resultado pagos más bajos y una propiedad que probablemente sea más fácil de vender.9

No hay planes para desarrollar

Si vas a comprar un terreno sin planes de construir una casa o una estructura de negocios en el terreno, conseguir un préstamo será más difícil. Sin embargo, hay varias opciones para conseguir financiación.

Bancos y cooperativas de crédito locales

Empiece por preguntar a las instituciones financieras situadas cerca de los terrenos que planea comprar. Si aún no vive en la zona, sus prestamistas locales -y los prestamistas en línea- pueden dudar en aprobar un préstamo para un terreno baldío. Las instituciones locales conocen el mercado inmobiliario local. Pueden estar interesados en facilitar las ventas en el área donde usted está buscando. Aunque las instituciones locales pueden estar dispuestas a prestar, pueden requerir hasta el 50% como pago inicial y préstamos a plazo relativamente corto.

Equidad de vivienda

Si tiene un patrimonio significativo en su casa, puede pedir prestado contra ese patrimonio con una segunda hipoteca. Con ese enfoque, podría financiar todo el costo del terreno y evitar el uso de préstamos adicionales. Sin embargo, está tomando un riesgo significativo al usar su casa como garantía: si no puede hacer los pagos del préstamo, su prestamista puede tomar su casa en una ejecución hipotecaria.10

Las tasas de interés de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda podrían ser más bajas que las de un préstamo para la compra de un terreno, pero está poniendo su casa en peligro.

Prestamistas comerciales

Especialmente si va a usar la propiedad para propósitos de negocios o una inversión, los prestamistas comerciales podrían ser una opción. Para que te aprueben, tendrás que convencer a un prestamista de que eres un riesgo razonable. La amortización puede durar sólo diez años o menos, pero los pagos pueden ser calculados usando un plan de amortización de 15 o 30 años. Los prestamistas comerciales pueden ser más complacientes cuando se trata de la garantía. Pueden permitirle hacer garantías personales con su residencia, o usted podría usar otros activos (como inversiones o equipos) como garantía.11

Financiación del propietario

Si no puede obtener un préstamo de un banco o una cooperativa de crédito, el propietario actual de la propiedad puede estar dispuesto a financiar la compra. Especialmente en el caso de las tierras vírgenes, los propietarios pueden saber que es difícil para los compradores obtener financiación de los prestamistas tradicionales, y puede que no tengan prisa por cobrar. En esas situaciones, los propietarios suelen recibir un pago inicial relativamente grande, pero todo es negociable. Es común un plazo de amortización de 5 ó 10 años, pero los pagos pueden calcularse utilizando un plan de amortización más largo. Un beneficio de la financiación del propietario es que no pagará los mismos costos de cierre que pagaría a los prestamistas tradicionales (pero sigue valiendo la pena pagar para investigar el título y los límites – incluso los propietarios honestos pueden cometer errores).12

Prestamistas especializados

Si estás esperando el momento adecuado para construir o estás eligiendo un diseño para tu casa, probablemente tendrás que usar las soluciones anteriores. Pero si tiene planes inusuales para su propiedad, puede que haya un prestamista que se centre en su uso previsto para el terreno. A diferencia de los bancos (que trabajan con personas que construyen casas, en su mayoría), los prestamistas especializados se esfuerzan por comprender los riesgos y beneficios de otras razones para la propiedad de la tierra. Estarán más dispuestos a trabajar con usted porque no tienen que llegar a un acuerdo único. Estos prestamistas pueden ser regionales o nacionales, así que busca en línea lo que tengas en mente. Por ejemplo:

  • Conservación de los recursos naturales
  • Recreación al aire libre en propiedad privada
  • Granjas solares o eólicas
  • Torres celulares o de transmisión
  • Uso agrícola o ganadero, incluyendo la ganadería, las granjas orgánicas, las granjas de pasatiempos y el alojamiento de caballos13 3

Consejos para los compradores

Haz tus deberes antes de comprar la tierra. Puede que veas la propiedad como una pizarra en blanco llena de potencial, pero es fácil meterse en ella.

Costos de cierre

Además del precio de compra, puede que también tenga que pagar los gastos de cierre si obtiene un préstamo. Busque los gastos de iniciación, los gastos de procesamiento, los gastos de verificación de crédito, los gastos de tasación y más. Averigüe cuánto pagará y tome su decisión final de financiamiento teniendo en cuenta esas cifras. Para una propiedad relativamente barata, los costos de cierre pueden sumar un porcentaje sustancial del precio de compra.14

Obtener una encuesta

No asuma que las líneas de la valla actual, los marcadores o las características geográficas «obvias» marcan con precisión el límite de una propiedad. Consiga que un profesional complete un estudio de límites y lo verifique antes de comprar la propiedad. Es posible que los actuales propietarios no sepan qué es lo que poseen, y será su problema después de que complete la compra.

Compruebe el título

Especialmente si está pidiendo prestado de manera informal (utilizando el capital de su casa o la financiación del vendedor, por ejemplo), haga lo que hacen los prestamistas profesionales: obtener una búsqueda de título. Averigüe si existen embargos u otros problemas con la propiedad antes de entregar el dinero.

Presupuesto para otros gastos

Una vez que seas dueño de la tierra, puedes estar en el anzuelo para gastos adicionales. Revisa esos gastos además de cualquier pago de préstamo que hagas por la tierra. Los posibles gastos incluyen:

  • Impuestos municipales o del condado (consulte con su asesor fiscal para ver si tiene derecho a una deducción)
  • Seguro en terrenos baldíos o edificios abandonados
  • Cuotas de la Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA), si corresponde
  • Cualquier mantenimiento necesario, como la reparación de las líneas de la valla, la gestión del drenaje, etc.
  • Costos de construcción, si alguna vez decides construir, agregar servicios o mejorar el acceso a la propiedad
  • Derechos de permiso, para cualquier actividad que haya planeado en la propiedad

Conocer las reglas

Cuando ves tierra libre, puedes asumir que todo es posible. Sin embargo, las leyes locales y los requisitos de zonificación podrían limitar lo que usted puede hacer, incluso en su propiedad privada.15 Las reglas de la HOA pueden ser especialmente frustrantes. Hable con las autoridades locales, con un abogado de bienes raíces y con los vecinos (si es posible) antes de acordar la compra.

Si descubres algún problema con una propiedad a la que le has echado el ojo, pregunta sobre hacer cambios. Puede que no tenga suerte, o que pueda hacer lo que quiera después de seguir los procedimientos adecuados (a veces basta con rellenar el papeleo y pagar las tasas). Lo más fácil sería pedir permiso en lugar de molestar a los vecinos.

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