Modificación del préstamo: Reduzca sus pagos de hipoteca y evite la ejecución hipotecaria

Cuando se encuentre con dificultades para hacer los pagos de su hipoteca, no necesariamente tiene que incumplir, puede hacer algunos ajustes y volver al camino sin causar un daño significativo a su crédito. Un programa de modificación de la hipoteca puede proporcionarle un alivio al hacer cambios permanentes o temporales en su préstamo. Comprender lo que implica una modificación del préstamo y cómo obtenerla puede ayudarle a mantenerse al día con los pagos del préstamo y, potencialmente, a conservar su vivienda.

Fundamentos de la modificación de la hipoteca

Una modificación del préstamo es un cambio que el prestamista hace a los términos originales de su hipoteca, típicamente debido a dificultades financieras. El objetivo es reducir el pago mensual a una cantidad que pueda pagar, lo cual se puede lograr de varias maneras. Su prestamista calculará un nuevo pago mensual basado en las enmiendas que haga a su contrato hipotecario inicial.1

Por qué los prestamistas permiten la modificación de la hipoteca

El ajuste de un préstamo tiende a ser menos costoso y largo para los prestamistas y puede tener menos consecuencias financieras y emocionales para los propietarios en comparación con otros recursos legales o financieros para recuperar el dinero de un prestatario que no puede pagar su préstamo.

Sin una modificación del préstamo, su prestamista tiene varias opciones poco atractivas para elegir para pagar su deuda pendiente si y cuando deje de hacer los pagos de la hipoteca. Puede hacerlo:

  • Embargado en su propiedad: Una modificación de la hipoteca es una alternativa menos aceptable que una ejecución hipotecaria, que se produce cuando un banco embarga una casa, desaloja al propietario y vende la casa de un prestatario que no puede pagar su préstamo.2
  • Facilitar una venta corta: Se refiere a la venta de una casa por menos de lo que el propietario debe en su hipoteca3 .
  • Intente cobrar el dinero que debe a través de embargos de sueldo, gravámenes bancarios o agencias de cobro: Con el embargo de salario, un acreedor generalmente tiene que obtener una orden judicial para que le retengan una parte de su sueldo para pagar su deuda pendiente.4 5
  • Cargar el préstamo: En lugar de una ejecución hipotecaria, un prestamista puede decidir cancelar el préstamo como pérdida si determina que es improbable que la deuda sea cobrada.6 7
  • Perder la capacidad de recuperar los fondos: Si se declara en bancarrota, lo que puede detener temporalmente una ejecución hipotecaria, el banco puede no ser capaz de recuperar los fondos.8

Las opciones anteriores probablemente resultarán en la pérdida de su casa o en daños a su crédito. Por el contrario, lo que una modificación de préstamo permite a un propietario de vivienda es permanecer en su casa y potencialmente tener menos impacto en su puntaje de crédito que el que causaría una ejecución hipotecaria – o incluso ningún impacto en su crédito en el caso de algunos programas gubernamentales de modificación de hipotecas.9

Opciones de modificación de la hipoteca

Es posible que su prestamista no ofrezca todas estas opciones, y algunos tipos de ajustes del préstamo pueden ser más adecuados para usted que otros. Sin embargo, las alternativas más comunes incluyen:

  • Reducción de la cantidad principal: Su prestamista eliminará una parte de su deuda, permitiéndole pagar menos de lo que originalmente pidió prestado. Volverá a calcular sus pagos mensuales basándose en este saldo reducido, por lo que deberían ser más pequeños.1 Este tipo de modificación de la hipoteca suele ser el más difícil de calificar, y los prestamistas suelen ser reacios a reducir el capital de los préstamos10 . Si tiene la suerte de que le aprueben una reducción del capital, discuta las implicaciones con un asesor fiscal antes de seguir adelante; es posible que deba impuestos sobre la deuda condonada.11
  • Baja la tasa de interés: Su prestamista también puede reducir sus tasas de interés, lo que reducirá sus pagos mensuales requeridos.12 Sin embargo, a veces estas reducciones de tasas son temporales, así que lea los detalles cuidadosamente y prepárese para el día en que su tasa de interés pueda aumentar de nuevo.
  • A largo plazo: Tendrá más años para pagar su deuda con un préstamo a más largo plazo, y esto también resultará en pagos mensuales más bajos. Esta opción se conoce comúnmente como «reamortización».13 Pero los períodos de pago más largos generalmente resultan en costos de interés más altos en general porque usted está pagando el interés a través de más meses. Podría terminar pagando más por su préstamo de lo que iba a pagar originalmente.14
  • Préstamo a tasa fija: Si su hipoteca de tasa ajustable está demostrando ser inasequible, puede prevenir problemas cambiando a un préstamo de tasa fija donde la tasa de interés es fija durante el plazo del préstamo.15
  • Pagos aplazados: Es posible que pueda detener temporalmente los pagos del préstamo si está entre dos trabajos pero sabe que tiene un cheque de pago en el futuro, o si tiene gastos médicos sorpresivos que sabe que pagará eventualmente. Este tipo de modificación a menudo se denomina «acuerdo de indulgencia». Sin embargo, en algún momento tendrás que compensar esos pagos atrasados. El prestamista los añadirá al final del préstamo, por lo que tardará unos meses más en pagar la deuda.

Introduce los números en una calculadora de amortización de préstamos para ver exactamente cómo cambia tu pago cuando usas cualquiera de estas estrategias.

Programas de gobierno

Dependiendo del tipo de préstamo que tenga, es posible que pueda calificar para un programa de modificación de hipotecas del gobierno, que puede no afectar negativamente su puntaje crediticio en absoluto.9 Los programas del gobierno, que incluyen préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA) y préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA), ofrecen ayuda, y algunas agencias federales y estatales también pueden ayudar.16 Hable con su administrador de préstamos o con un asesor aprobado por el HUD para obtener más detalles. Para otros préstamos, pruebe la Red de Ayuda Hipotecaria de Fannie Mae.

El gobierno federal ofreció previamente el Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP), el Programa de Refinanciación de Vivienda Asequible (HARP) y el Programa de Refinanciación de Ayuda Mejorada de Freddie Mac.17 18 Sin embargo, todos ellos han expirado y han sido reemplazados por la Modificación Flex de Fannie Mae y la Opción de Refinanciación de Alto Valor de Préstamo, por lo que son un buen lugar para comenzar a recibir asistencia.19

Cómo obtener una modificación de la hipoteca

Comienza con una llamada telefónica o una consulta en línea al prestamista. Sea honesto y explíquele por qué le resulta difícil hacer los pagos de la hipoteca ahora mismo. Luego, hágale saber a su prestamista acerca de su propuesta de ajuste a la hipoteca.12

Por lo general, los prestamistas exigirán una solicitud de mitigación de pérdidas y detalles sobre sus finanzas para evaluar su solicitud, y algunos exigirán que también esté en mora con los pagos de su hipoteca, a menudo hasta 60 días.20 18 Esté preparado para proporcionar cierta información:

  • Ingresos: Esto es cuánto ganas y de dónde viene.
  • Gastos: Prepárate para compartir cuánto gastas cada mes, y cuánto va a las diferentes categorías, como la vivienda, la comida y el transporte.
  • Documentos: A menudo tendrá que presentar pruebas de su situación financiera, incluyendo talones de pago, estados de cuenta bancarios, declaraciones de impuestos y estados de préstamo.
  • Una carta de dificultades: Explica lo que ha sucedido que afecta a tu capacidad de hacer los pagos de la hipoteca actual, y cómo esperas o has rectificado la situación. El resto de su documentación debe respaldar esta información.
  • Formulario IRS 4506-T: Este formulario permite al prestamista acceder a su información fiscal del Servicio de Impuestos Internos (IRS) si no puede o no la suministra usted mismo.21

El proceso de solicitud puede llevar varias horas. Tendrá que llenar formularios, reunir información y presentar todo en el formato que su prestamista requiera. Su solicitud puede ser rechazada si algo que su prestamista le pidió falta o está desactualizado.

Diferentes prestamistas tienen diferentes criterios para aprobar las solicitudes de modificación de préstamos, por lo que no hay forma de saber si calificará, aparte de preguntar. En un plazo de 30 días a partir de la recepción de una solicitud completa, el prestamista generalmente debe responder a su solicitud con una notificación por escrito de su oferta o rechazo junto con los términos específicos de la modificación de la hipoteca. Manténgase en contacto con su prestamista durante este tiempo en caso de que tenga preguntas.22 Por lo general, es mejor hacer lo que su banco le dice que haga durante este tiempo, si es posible. Por ejemplo, puede que le den instrucciones para seguir haciendo los pagos. Hacerlo podría ayudarle a calificar para la modificación de la hipoteca. De hecho, éste es un requisito para la aprobación con algunos prestamistas.

Una vez que reciba una oferta de modificación del préstamo, tendrá que aceptarla o rechazarla dentro del plazo prescrito para ver los cambios reflejados en su préstamo.23

Alternativas a una modificación de la hipoteca

Ajustar los términos de tu préstamo no es la única manera de estar al tanto de los pagos cuando estás luchando.

Refinanciar el préstamo en su lugar

La modificación suele ser una opción para los prestatarios que no pueden refinanciar, pero podría ser posible reemplazar su préstamo actual por uno nuevo. Esta es una opción particularmente buena si quieres sacar dinero del capital que se ha acumulado en tu casa.

Un nuevo préstamo podría tener un tipo de interés más bajo y un período de reembolso más largo, por lo que el resultado sería el mismo: tendría pagos más bajos en el futuro. Sin embargo, es probable que tenga que pagar los gastos de solicitud y de apertura del nuevo préstamo, y también necesitará un crédito decente.24

Considerar la bancarrota

Si no puede obtener una modificación de la hipoteca o refinanciar el préstamo, puede tener otra opción para conservar la propiedad: presentar una declaración de bancarrota según el Capítulo 13. Esto no es lo mismo que una bancarrota bajo el Capítulo 7, en la que el tribunal toma el control de sus bienes no exentos, si los hay, y los liquida para pagar a sus acreedores. El Capítulo 13 le permite entrar en un plan de pago aprobado por el tribunal para pagar sus deudas, por lo general de tres a cinco años.25

Puede incluir los atrasos de su hipoteca si califica, lo que le permitirá ponerse al día, recuperarse e incluso conservar su casa, pero normalmente debe continuar haciendo los pagos de su hipoteca actual durante este período de tiempo. Sin embargo, esto podría ser posible si también puede consolidar sus otras deudas en el plan de pago. Debe tener suficientes ingresos para calificar.

Estafas de modificación de hipotecas

Desafortunadamente, los propietarios en apuros atraen a los estafadores. Tenga cuidado con las promesas que suenan demasiado buenas para ser verdad.

Algunas organizaciones prometen ayudarte a que te aprueben una modificación del préstamo, pero estos servicios tienen un precio muy alto y puedes hacer todo tú mismo fácilmente. Por lo general, le cobran, a veces de manera exorbitante, por no hacer más que reunir los documentos y presentarlos a su prestamista en su nombre.12

En algunos estados, las compañías de alivio hipotecario no están legalmente autorizadas a cobrar una cuota por adelantado para negociar con su prestamista, y en otros estados, no están autorizadas a negociar por usted independientemente de cuándo les pague.26 Por supuesto, no cuente con que los estafadores le digan esto. Es mejor trabajar directamente con tu prestamista para estar seguro.

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