Los riesgos de los fondos de inversión inmobiliaria

Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son acciones de inversión que a menudo utilizan aquellos que quieren aumentar el rendimiento de su cartera. Los REIT tienen un alto rendimiento de dividendos, pero como la mayoría de los vehículos de alto rendimiento, conllevan riesgos adicionales, y depende de los inversores determinar si los beneficios merecen la exposición a la baja.

Definición de REITs

Los REITs son compañías cuyo único negocio es poseer y operar propiedades inmobiliarias, y algunos invierten en tipos específicos de propiedades comerciales, como estacionamientos o edificios de oficinas. Por ley, los REITs deben distribuir el 90% de sus ganancias en forma de dividendos, y la mayoría distribuye estas ganancias a sus inversionistas trimestralmente, lo que los convierte en un conveniente vehículo de generación de intereses para los jubilados que quieren un flujo constante de ingresos. A diferencia de las corporaciones públicas, los REITs no pagan impuesto sobre la renta de las empresas. Las ganancias después de las deducciones de la administración se distribuyen antes de impuestos a los inversionistas de los REITs. Históricamente, durante largos períodos, los REITs han superado los bonos corporativos.

Riesgos de las REIT

Los REIT se negocian en el mercado de valores, lo que significa que tienen mayores riesgos que serían típicos de las inversiones de capital más arriesgadas. También se ven afectados negativamente por la debilidad de los precios de los bienes raíces. Aunque los rendimientos a largo plazo de los REIT son impresionantes, ha habido períodos en los que han tenido un rendimiento significativamente inferior. En 2007, por ejemplo, el iShares Dow Jones US Real Estate ETF (IYR) tuvo un rendimiento del 20,35%, seguido de un rendimiento abismal del -40,03% (que incluye los ingresos por dividendos) durante el estallido de su burbuja inmobiliaria a finales de 2007 y principios de 2008.

Los REITs también tienen el potencial de producir retornos totales negativos durante los tiempos en que los tipos de interés son elevados o suben. Cuando los tipos son bajos, los inversores suelen abandonar los activos más seguros para buscar ingresos en otras áreas del mercado. Por el contrario, cuando los tipos son elevados o en tiempos inciertos, los inversores suelen volver a los bonos del Tesoro de los Estados Unidos o a otras inversiones de renta fija. Aunque a veces se clasifican erróneamente como «sustitutos de los bonos», los REIT no son bonos, sino acciones. Como todas las acciones, conllevan una medida de riesgo significativamente mayor que los bonos del gobierno.

Devoluciones de REITs

Medido por el índice MSCI U.S. REIT, el rendimiento anual de los REIT de EE.UU. es del 12,99%. El índice S&P 500, una amplia medida del rendimiento del mercado de valores de EE.UU., tiene un promedio de rendimiento de aproximadamente el 10%. Los mayores rendimientos de los REIT son simplemente una medida del rendimiento en un intervalo extendido particular, no una indicación de que los REIT sean una inversión superior. Por ejemplo, los REITs siguieron al S&P 500 en los períodos de uno, tres y cinco años que terminaron el 31 de agosto de 2013. Los REITs deberían haber estado superando al S&P 500 durante ese período de facilitación cuantitativa, pero se quedaron atrás la mayoría de los años desde la crisis financiera de 2008. Aunque fueron a la zaga del mercado general, eso no significa necesariamente que tuvieron un mal desempeño. Dado que la mayoría de las decisiones de inversión se miden en función del mercado (S&P 500), sus rendimientos podrían ser considerados por algunos como lentos.

Cómo invertir en REITs

Los REITs están disponibles para los inversores de varias maneras, incluyendo fondos mutuos dedicados, fondos cerrados y fondos negociados en bolsa (ETFs). Los fondos populares negociados en bolsa que se centran en los REIT son:

  • iShares Dow Jones US Real Estate (ticker: IYR)
  • Índice Vanguard REIT ETF (VNQ)
  • SPDR Dow Jones REIT (RWR)
  • iShares Cohen & Steers Realty (ICF).

Los inversores también pueden abrir una cuenta de corretaje y comprar directamente REITs individuales. Algunos de los mayores REITs individuales son:

  • Simon Property Group (SPG)
  • Almacenamiento público (PSA)
  • Equity Residential (EQR)
  • HCP (HCP)
  • Ventas (VTR).

Los inversores también tienen un número creciente de formas de acceder a los mercados de REIT de ultramar. Estas inversiones suelen ser más arriesgadas que los REIT con sede en los Estados Unidos, pero pueden ofrecer mayores rendimientos y, al estar en el extranjero, proporcionan una diversificación para un perfil de gran peso en el sector inmobiliario nacional. El mayor ETF enfocado en REITs no estadounidenses es el Fondo de Índice Global de Bienes Raíces de Vanguard (VNQI).

REITs en Construcción de Cartera

Los REIT tienden a tener una correlación inferior a la media con otras áreas del mercado, por lo que aunque se ven afectados por tendencias de mercado más amplias, cabe esperar que su rendimiento se desvíe en cierta medida de los principales índices bursátiles y, en cierta medida, de los bonos. Este rendimiento puede convertirlos en un poderoso vehículo de cobertura.

Una asignación a los REIT puede reducir la volatilidad general de la cartera de un inversor y, al mismo tiempo, aumentar su rendimiento. Otra ventaja de los REIT es que, a diferencia de los bonos comprados en la emisión, los REIT tienen el potencial de una apreciación de capital a largo plazo.

También pueden funcionar mejor que algunas otras inversiones durante los períodos de inflación, porque los precios de los bienes inmuebles suelen aumentar con la inflación. Los dividendos del REIT, ganancias de capital improbables de las acciones mantenidas por lo menos durante un año, son totalmente gravables. Siempre es una buena idea hablar sobre las decisiones de asignación de activos con un asesor financiero de confianza.

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