Los inquilinos en común en la propiedad de bienes raíces

Los inquilinos en común es una forma de que dos o más personas tengan el título de propiedad de un inmueble. No se puede ser un inquilino en común por sí mismo, pero no hay límite en el número de personas que pueden tener el título de propiedad con usted. Una propiedad que se mantiene en común con los inquilinos puede ser propiedad de dos propietarios o de más de 100. A veces este tipo de título se denomina «tenencia en común».1

Cuestiones de prestamistas y propiedad financiada

La mayoría de los prestamistas exigen que los documentos de la hipoteca incluyan las firmas de todas las partes que poseen el título de los arrendatarios de la propiedad común. En otras palabras, todos deben sacar el préstamo juntos. De lo contrario, si un prestamista hiciera el préstamo a una sola parte o «arrendatario», sólo la porción de propiedad de una persona actuaría como garantía del préstamo. Los prestamistas no podrían embargar la totalidad de la propiedad en caso de incumplimiento.

Si tres personas tienen el título de propiedad como inquilinos en común y una de ellas deja de contribuir al pago de la hipoteca, las dos restantes seguirían siendo responsables del préstamo para evitar el incumplimiento.

Es importante elegir sabiamente a sus inquilinos en común. Un error común es que los inquilinos son personas que alquilan. En este caso, el término «inquilinos» es una propiedad sin relación con el alquiler.2

Los derechos de los inquilinos en común

Los inquilinos en común pueden estar relacionados entre sí o no. La relación entre las partes, si la hay, no hace ninguna diferencia. Los maridos y las esposas pueden tener el título como inquilinos en común. John Smith, Mary Johnson y Sally Doe pueden tener el título como inquilinos en común.

La propiedad puede mantenerse en partes iguales o desiguales. Por ejemplo, Juan podría tener el 50% de la propiedad, María el 25% y Sally el 25%.

Sally puede vivir en la propiedad por sí misma o compartir la propiedad con John y Mary. Ningún inquilino o inquilinos pueden excluir a los demás.

Si uno de los inquilinos muriera, su interés pasaría a sus herederos. Si Sally muriera, John seguiría teniendo el 50% y Mary el 25%, pero el 25% de Sally pasaría a quien ella designara en su plan de sucesión o a sus parientes, según la ley estatal.

¿Cómo pueden los inquilinos conjuntos convertirse en inquilinos en común?

La tenencia conjunta requiere cuatro unidades conocidas como TTIP. A diferencia de los inquilinos en común, la tenencia conjunta típicamente implica un derecho de supervivencia. En este caso, el interés de cada inquilino pasaría a los demás al morir.3

Las cuatro unidades necesarias para crear una tenencia conjunta son el tiempo, el título, el interés y la posesión. Cada propietario debe tomar el título de la propiedad al mismo tiempo. Cada propietario debe recibir el título en la misma escritura o documento que acredite el título. Cada propietario recibe la misma parte proporcional e igual de la propiedad, y cada propietario tiene un derecho de posesión idéntico.

El título suele revertir a una tenencia en común si estas cuatro unidades no se cumplen. Si un copropietario vende o transmite el interés creado en una tenencia conjunta a otra parte, la tenencia conjunta se rompe y se crea una tenencia en común. Los coinquilinos no pueden impedir que otro inquilino rompa la tenencia conjunta.

Disolución de los inquilinos en común

Uno o más coarrendatarios siempre pueden comprar a los otros si deciden disolver el arrendamiento en común.

La propiedad puede venderse y el producto se distribuiría equitativamente entre los inquilinos según su porcentaje de propiedad3 .

También se puede presentar una acción de partición. Esto implica ir a la corte y pedirle al juez que ordene la venta de la propiedad para que el producto pueda ser distribuido entre los dueños. Usted puede ver una acción de partición presentada cuando un heredero quiere vender la propiedad después de que un co-arrendatario muera pero los otros co-arrendatarios no lo hacen.4

Otros usos para los inquilinos en común

Las propiedades se venden cada vez más bajo un arreglo de tenencia en común en lugar de una sociedad limitada o general. Un constructor puede vender partes de un nuevo proyecto a un número de inversores que compartirán un interés indiviso en la propiedad. Busque el asesoramiento de un abogado si está considerando una empresa de esta naturaleza para estar seguro de que entiende perfectamente sus derechos y responsabilidades.5

Algunos edificios de apartamentos y complejos comerciales se venden a inversores que tienen el título como inquilinos en común. Si se trata de una sindicación y no hay una presentación ante la SEC, debe pedir a un abogado que revise los contratos y las escrituras.

Siempre busque el consejo de un abogado de bienes raíces cuando compre una propiedad. El consejo contenido en este artículo no pretende ser un consejo legal y no debe ser considerado como tal.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, es una agente de bienes raíces de Lyon en Sacramento, California.

Deja un comentario

Si continuas utilizando este sitio aceptas el uso de cookies. más información

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para "permitir cookies" y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en "Aceptar" estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar