Lo básico de los préstamos para la construcción: Comprar tierra y construir

Las hipotecas son fáciles de encontrar, pero suele haber una trampa: sólo puedes pedir dinero prestado para comprar un lugar que ya existe. Los préstamos para la construcción son diferentes porque pueden financiar todo lo necesario para una nueva casa, garaje o estructura de negocio. También pueden funcionar cuando se renueva o se compra un terreno (si no lo tienes ya).

Los préstamos para la construcción son menos populares que los préstamos para viviendas normales, pero se pueden obtener de numerosos prestamistas. Si está pensando en construir, aprenda lo básico y averigüe cómo cada prestamista maneja los detalles.

Cómo funcionan los préstamos para la construcción

Un préstamo de construcción es un préstamo a corto plazo para bienes raíces.1 Puede utilizar el préstamo para comprar un terreno, construir en una propiedad que ya posee o renovar las estructuras existentes si su programa lo permite. Los préstamos de construcción son similares a una línea de crédito porque usted sólo recibe la cantidad que necesita para completar cada porción de un proyecto. Con los préstamos de construcción, usted sólo paga intereses sobre la cantidad prestada (a diferencia de un préstamo estándar, donde usted toma el 100% del dinero disponible por adelantado y comienza a pagar intereses sobre el saldo total de inmediato).2

Pagos: Durante la fase de construcción, normalmente se realizan pagos de sólo interés (o ningún pago, en algunos casos) basados en el saldo pendiente del préstamo.

Desembolsos a los contratistas: A medida que se alcancen los hitos de su proyecto, usted o el constructor pueden solicitar pagos por los trabajos realizados. Un inspector debe verificar que el trabajo se ha realizado (pero los inspectores no evalúan necesariamente la calidad del trabajo), y un desembolso va al constructor si todo va bien.3

Financiación temporal: Los préstamos suelen durar menos de un año, y los pagas con otro préstamo «permanente». El préstamo para la construcción normalmente termina una vez que la construcción se ha completado. Para retirar el préstamo, se obtiene una tasación e inspección de la propiedad terminada y se refinancia en un préstamo más adecuado.4

Como los préstamos para la construcción tienen tasas de interés más altas (a menudo variables) que los préstamos para viviendas tradicionales, no quieres mantener el préstamo para siempre de todos modos.

Hay dos maneras de manejar la naturaleza temporal de estos préstamos:

  • Solicite un nuevo préstamo después de que el edificio esté terminado. Tendrás que calificar como si estuvieras solicitando una nueva hipoteca. Como resultado, necesitas ingresos y solvencia para ser aprobado.
  • Arreglar ambos préstamos por adelantado (también conocido como cierre único). Este enfoque puede minimizar los costos de cierre porque se agrupan los préstamos. Después de la construcción, terminaría con un préstamo estándar para vivienda (como una hipoteca de tasa fija a 15 o 30 años). Esto también puede ser preferible si no está seguro de que le aprueben después de la construcción.

Etapas: Puedes usar los fondos de un préstamo de construcción para casi cualquier etapa de tu proyecto, incluyendo la compra del terreno, la excavación, el vertido de los cimientos, el enmarcado y el acabado. También puede construir garajes, cobertizos básicos y otras estructuras, dependiendo de las políticas de su prestamista.4

Pago inicial: Como con la mayoría de los préstamos, no cuentes con pedir prestado el 100% de lo que necesitas. La mayoría de los prestamistas requieren que pongas algo de capital en el trato, y pueden requerir al menos un 20% de enganche. Por supuesto, puedes aportar dinero, pero si ya posees un terreno puedes usar la propiedad como garantía en lugar de dinero en efectivo.5

Un plan sólido

Para recibir un préstamo para la construcción, necesitarás calificar, como con cualquier otro préstamo. Eso significa que necesitas un buen crédito y ratios favorables (deuda-a-ingresos y préstamo-valor). Un ingreso constante también ayuda.

Aprobación del prestamista: Los préstamos para la construcción son únicos porque el banco necesita aprobar sus planes de construcción. Si compras a un constructor que trabaja regularmente con un prestamista en particular, las aprobaciones podrían ser más eficientes. Sin embargo, los proyectos «a medida» pueden ser un reto. Espera que tu prestamista te pida detalles completos sobre el proyecto: ¿Quién está haciendo el trabajo, cómo se hará exactamente (los dibujos arquitectónicos deben transmitir los detalles), cuál es el calendario para cada fase, cuánto cuesta todo, si la estructura cumplirá con los códigos y requisitos locales, y cuánto valdrá la propiedad al final? Desafortunadamente, no puedes simplemente improvisar.4

¿Puedes hacer el trabajo? ¿Y si quieres hacer todo el trabajo de construcción tú mismo? Desafortunadamente, eso hace las cosas aún más difíciles. Los bancos dudan en trabajar con los propietarios-constructores. Los bancos temen que los no profesionales tengan una mejor oportunidad para los retrasos y problemas. A menos que seas un contratista profesional a tiempo completo con años de experiencia, probablemente tendrás que contratar a alguien más.6

Planea lo inesperado: Tener un plan es excelente, y tener flexibilidad es aún mejor. Los proyectos de construcción son notorios por los retrasos y las sorpresas, así que asegúrate de dejar algo de espacio para moverse.

No presupuesten para gastar cada centavo que el banco esté dispuesto a prestar, y no planeen mudarse de su casa actual al día siguiente de la finalización «proyectada».

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