Listado de agentes y agentes de venta… ¿Cuál es la diferencia?

¿Por qué a alguien le importarían las diferencias entre un «agente vendedor» y un «agente de ventas»? Porque querrás saber cómo llamar a los respectivos agentes en una transacción, particularmente si estás vendiendo o comprando tu primera casa.

Este pequeño trozo de conocimiento puede proporcionarle un poco de confianza mientras trabaja en el proceso, y no es difícil diferenciar entre los dos. Sólo recuerde que el agente de ventas, también conocido como el agente del vendedor, representa al vendedor. El agente vendedor representa al comprador, y también se le conoce como agente del comprador.1 Las leyes varían según el estado.

¿Qué hay en un nombre?

Gran parte de la confusión entre estos términos proviene de dos y tres letras: «er» y «ing». Hay agentes de ventas, y hay agentes de ventas, y no, no son lo mismo. No representan a las mismas partes, aunque suenan muy parecidos y se confunden fácilmente.

Un agente de ventas hace lo que el nombre implica: pone una propiedad en venta. Trabaja para el vendedor, y a veces también se le llama el agente del vendedor. Su trabajo es comercializar adecuadamente la propiedad y hacer que se venda.

Un agente vendedor es el agente del comprador.1 Nomenclatura confusa para estar seguros, pero el «ing» lo pone al otro lado de la valla del agente del vendedor. Él trae a los compradores a la mesa. En este sentido, también consigue que se venda una propiedad.

Técnicamente, este agente se llama el agente del comprador antes de la firma del contrato, y después se le designa como agente vendedor2.

¿Realmente necesitas un agente?

Por supuesto, eres libre de vender tu casa por tu cuenta-FSBO (para la venta por el propietario). Pero a menos que tengas un verdadero don para el marketing y un poco de experiencia, probablemente encontrarás que te irá mejor con un agente.

¿Y si tú eres el comprador? Algunos agentes de listados/vendedores no aceptan ofertas de los propios compradores, sino sólo de sus representantes1 . Y eso puede ser difícil cuando técnicamente representan a los vendedores.

Cómo se compensa un agente de la lista

La mayoría de las transacciones se realizan en virtud de un acuerdo de lista de representación exclusiva entre el agente de la lista y el vendedor. Pero el agente que publica la propiedad puede aceptar una pequeña tarifa plana para actuar como un empleado y poner una casa en venta en el MLS en unas pocas circunstancias aisladas, pero en realidad no representa al vendedor.3 O el agente que publica la propiedad puede ejecutar un listado abierto con el vendedor, y el vendedor también puede listar con una variedad de agentes de bienes raíces, pero esto es poco común.4

La forma más común de representación del vendedor es cuando el agente con contrato de venta ha firmado un contrato de derecho exclusivo de venta con el vendedor5 . La empresa de corretaje suele entonces compartir la comisión con el agente.

Los listados exclusivos son acuerdos bilaterales entre un corredor y un vendedor. A los agentes de listados les gusta creer que el listado pertenece al agente, pero el listado no es realmente de su propiedad si no es el corredor de la compañía. Los listados pertenecen al corredor o a la empresa de corretaje.6

Cómo se compensa a un agente vendedor

Por lo general, el corredor con contrato de venta de acciones coopera con otra empresa de corretaje cuando ese competidor representa al comprador7 . El corredor con contrato de venta de acciones paga a la empresa de corretaje vendedora una parte de la comisión ganada a cambio de traer a un comprador si éste presenta entonces una oferta que el vendedor acepta. Esto se denomina comisión «cooperativa».8

Cuando el agente de la lista es también el agente vendedor

Aunque el agente que aparece en la lista no suele ser el agente de ventas, esto no significa que el agente no trabaje en calidad de «agencia dual» también como agente de ventas. Ese agente de venta podría trabajar en la misma agencia de corretaje que el agente de venta, o en una agencia de corretaje competidora. Una venta se denomina «agencia dual» cuando el agente de venta trabaja en la misma empresa de corretaje que el agente con contrato de venta de la propiedad, incluso si el agente con contrato de venta de la propiedad y el agente de venta no se conocen.1

El agente que figura en la lista puede ser también un agente vendedor, lo que significa que el agente que figura en la lista se dedica a la doble representación, que es una forma de agencia dual y legal en algunos estados, o la relación legal entre las partes podría ser de naturaleza transaccional solamente. Por lo general, los agentes de transacciones no pueden representar a ninguna de las partes y deben permanecer neutrales9 .

A veces los compradores creen erróneamente que pueden llamar al agente de ventas para mostrar una casa y que éste les conseguirá de alguna manera un «trato» con el vendedor, ya sea directa o indirectamente. Y, de hecho, hay algunos agentes sin escrúpulos en la industria a los que les encantaría la perspectiva de ganar una comisión doble, tanto que podrían hacer lo que fuera necesario para apaciguar al comprador violando una responsabilidad fiduciaria con cualquiera de las partes10 .

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