Las mejores formas de detener una ejecución hipotecaria

Los propietarios que esperan detener la ejecución hipotecaria a menudo temen lidiar con los hechos que los llevaron al lugar de la ejecución hipotecaria. Tratar con esos hechos puede ser deprimente. Si recuerdan cuando compraron esa casa, perderla fue probablemente lo más alejado de su mente. Pocos propietarios planean realmente entrar en una ejecución hipotecaria.

Razones para una ejecución hipotecaria pendiente

Aparte de quienes participan a sabiendas en el fraude hipotecario -con la intención de no hacer nunca un solo pago- la mayoría de los propietarios de viviendas se enfrentan a circunstancias atenuantes repentinas que les obligan a dejar de hacer los pagos de la hipoteca a tiempo. He aquí algunas de esas razones:

  • Pérdida de trabajo/ Desempleo inesperado
  • Enfermedad repentina o emergencia médica
  • Muerte en la familia
  • Divorcio/pérdida de un segundo ingreso
  • Obligaciones de deuda excesiva
  • Derribo de puestos de trabajo o denegación de ascensos
  • Incapacidad para pagar un tipo de interés ajustable que aumenta
  • Gasto mayor inesperado de mantenimiento de la casa
  • Pagos de balones adeudados

Formas de detener una ejecución hipotecaria

La mejor manera de detener la ejecución de una hipoteca en California, por ejemplo, es evitar la presentación de una notificación de incumplimiento. Mencionamos este estado porque casi 40 millones de personas viven en California y California es la tierra de la religión de los bienes raíces.1 Los prestamistas no quieren ejecutar la hipoteca pero presentarán una Notificación de Incumplimiento para proteger sus intereses, si es necesario.2 Si sabe que es improbable que cumpla con su obligación hipotecaria, lo primero que debe hacer es llamar a su prestamista.

No lo posponga, no se avergüence ni ignore las cartas de su prestamista porque esas respuestas empeorarán la situación, no la mejorarán. Dependiendo de su situación particular y de las circunstancias de dificultad, hay algunas opciones de modificación del préstamo que su prestamista podría proponerle

  • Es hora de hacer los pagos: Los prestamistas podrían acordar esperar antes de tomar medidas legales contra usted y dejarle elaborar un plan de reembolso que sea asequible para usted. Esto se llama indulgencia.
  • Perdonando un pago: Si puede acordar una manera de que esté al día después de faltar un pago o dos (sin los medios para devolverlo), el prestamista podría darle un respiro y renunciar a su obligación. A esto se le llama condonación de deuda, y rara vez ocurre.
  • Distribuya los pagos atrasados a largo plazo: Por ejemplo, si su pago es, digamos, de 1.200 dólares al mes, el prestamista podría permitirle añadir 100 dólares al mes a cada pago durante un año hasta que se ponga al día. Esto se llama un plan de reembolso.
  • Cambiando los términos de su préstamo: Si su hipoteca es un préstamo ajustable, el prestamista podría congelar la tasa de interés antes de que aumente o cambiar la tasa de interés a una tasa más manejable para usted. El prestamista también podría extender el período de amortización. Esto se denomina modificación de la nota.
  • Añadiendo los pagos atrasados al saldo de tu préstamo: Si tiene suficiente capital y cumple con las pautas de préstamo del prestamista, éste podría aumentar el saldo de su préstamo para incluir los pagos atrasados y reamortizar el préstamo. Esto se denomina refinanciación.
  • Ofreciendo un préstamo separado: Ciertos préstamos del gobierno contienen disposiciones que permiten a los prestatarios que cumplen con criterios específicos solicitar otro préstamo, que devolverá los pagos atrasados. Esto se llama una reclamación parcial.

Opciones después de una notificación de incumplimiento

Cuando el prestamista presenta una Notificación de Incumplimiento, sus opciones son limitadas. Por eso es mejor que llame a su prestamista antes de atrasarse en los pagos, ya que los prestamistas suelen ser reacios a elaborar planes de reembolso después de que se han iniciado los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Se le dará un cierto período de tiempo para poner al día los pagos, pagar los costos de la presentación de la ejecución hipotecaria y detener la ejecución hipotecaria. A esto se le llama restablecimiento de su préstamo. Si no puede hacer los pagos atrasados y el prestamista no trabajará con usted, aquí tiene algunas otras opciones para detener la ejecución hipotecaria:

  • Venda su casa: Entreviste a los agentes inmobiliarios para tener una opinión del valor de mercado y el promedio de DOM para vender su casa. Puede estar tentado a contratar un corredor de descuento, pero muchos vendedores sienten que necesitan la exposición y el marketing que ofrecen los corredores de servicio completo. Compare ambos para determinar cuál es el que mejor se ajusta a sus necesidades y al plazo de tiempo.
  • Considere una venta corta:Si su casa vale menos de lo que debe, puede ser un candidato para una venta corta. Una venta corta afecta el crédito pero no es tan malo como una ejecución hipotecaria. Usted o su agente tendrán que negociar con el prestamista para saber si éste cooperará en una venta corta. Esto se llama una preejecución hipotecaria redimida.
  • Firmar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria: Esto se llama devolver la casa al prestamista. El dueño de la casa le da al prestamista una escritura debidamente preparada y notariada, y el prestamista perdona la hipoteca, cancelando efectivamente la acción de ejecución hipotecaria. Los prestamistas me dicen que las escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria afectan al crédito de la misma manera que una ejecución hipotecaria.3
  • Alquiler a corto plazo: El prestamista también puede llegar a un acuerdo para que el propietario de la vivienda pueda permanecer en ella hasta que encuentre un lugar para mudarse. Los propietarios en mora deberían negociar el derecho a mantener la ocupación, argumentando que si el prestamista siguiera adelante con la ejecución hipotecaria, el propietario seguiría disfrutando del derecho de posesión durante ese procedimiento
  • Considere la bancarrota: Una acción legal como la quiebra puede detener toda acción de ejecución hipotecaria. Llame a un abogado que se especialice en la presentación de quiebras y pida una explicación detallada de todas sus opciones, costos y plazos. No detendrá permanentemente una acción de ejecución hipotecaria pero puede posponerla.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, Cal BRE #00697006, es una corredora asociada a Lyon Real Estate en Sacramento.

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