Inversión en bienes raíces para principiantes

En pocas palabras, cuando se invierte en bienes raíces, el objetivo es poner el dinero a trabajar hoy y permitir que aumente para tener más dinero en el futuro. La ganancia, o el retorno, de sus inversiones debe ser suficiente para cubrir el riesgo que asume, los impuestos que paga, y los demás costos de la propiedad de los bienes raíces, como los servicios públicos, el mantenimiento regular y los seguros.

La inversión en bienes raíces para el principiante puede ser tan conceptualmente simple como jugar al Monopoly, una vez que se entienden los factores básicos de la inversión, la economía y el riesgo. Para ganar, compras propiedades, evitas la bancarrota, y generas renta para que puedas comprar más propiedades.

Sin embargo, ten en cuenta que «simple» no significa «fácil». Si cometes un error, las consecuencias pueden variar desde inconvenientes menores hasta grandes desastres.

La balanza

4 maneras de ganar dinero invirtiendo en bienes raíces

Cuando inviertes en bienes raíces, hay varias maneras de ganar dinero:

Apreciación de bienes raíces

Esto ocurre cuando una propiedad aumenta su valor debido a un cambio en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, la tierra alrededor de su propiedad podría volverse más escasa o más ocupada, como cuando se construye un gran centro comercial en las cercanías. O podría haber hecho mejoras a la propiedad que la hacen más atractiva para los compradores potenciales. La apreciación de los bienes raíces es un juego complicado porque es algo impredecible, lo que hace que sea más arriesgado que invertir para obtener ingresos de flujo de caja.

Ingresos de la corriente de efectivo

Este tipo de inversión inmobiliaria se centra en la compra de una propiedad inmobiliaria, como un edificio de apartamentos, y su explotación, por lo que se recoge un flujo de dinero de la renta del inquilino. El flujo de efectivo puede ser generado por otros tipos de bienes raíces además de los edificios de apartamentos, tales como unidades de almacenamiento, edificios de oficinas, establecimientos comerciales y casas de alquiler.

Ingresos relacionados con bienes raíces

Estos ingresos son generados por especialistas en la industria inmobiliaria, como los corredores de bienes raíces, que ganan dinero con las comisiones de las propiedades que han ayudado a un cliente a comprar o vender, o las empresas de gestión inmobiliaria, que consiguen mantener un porcentaje de los alquileres a cambio de dirigir las operaciones diarias de una propiedad.

Una empresa de gestión hotelera podría quedarse con el 15% de las ventas de un hotel para ocuparse de las operaciones diarias, como contratar a las criadas, atender la recepción, cortar el césped y lavar las toallas.

Ingresos auxiliares de inversión inmobiliaria

Para algunas inversiones inmobiliarias, esto puede ser una enorme fuente de beneficios. Los ingresos auxiliares de las inversiones inmobiliarias incluyen cosas como máquinas expendedoras en edificios de oficinas o lavanderías en complejos de apartamentos de alquiler. En efecto, sirven como mini negocios dentro de una inversión inmobiliaria más grande, permitiéndole ganar dinero de una colección semi cautiva de clientes.

Consejos para su primera inversión inmobiliaria

Hay varias formas de comprar tu primera inversión inmobiliaria. Si usted está comprando una propiedad, puede usar la deuda tomando una hipoteca sobre una propiedad. El uso del apalancamiento es lo que atrae a muchos inversionistas de bienes raíces porque les permite adquirir propiedades que de otra manera no podrían pagar.

Utilizar el apalancamiento para comprar bienes raíces puede ser peligroso porque, en un mercado en caída, el gasto de intereses y los pagos regulares de la hipoteca pueden llevarte a la bancarrota si no tienes cuidado.

Para gestionar el riesgo y protegerse, considere la posibilidad de realizar inversiones inmobiliarias a través de tipos especiales de entidades jurídicas como las sociedades de responsabilidad limitada o las sociedades de responsabilidad limitada, en lugar de hacerlo en su propio nombre. Debe consultar a un abogado calificado para que le dé su opinión sobre qué método de propiedad es el mejor para usted y sus circunstancias.1

Si la inversión se va a pique o alguien se resbala y cae, resultando en una demanda, estas entidades legales pueden proteger sus bienes personales, lo que significa que lo peor que podría pasar es que usted perdiera el dinero que ha invertido. Tendrá la tranquilidad de saber que sus cuentas de jubilación y otros activos deben estar fuera de su alcance.2

Pros y contras de la inversión inmobiliaria

Pros

  • Menos riesgo y volatilidad que el mercado de valores

  • Puede ser una buena fuente de flujo de caja

  • Pérdida de las deducciones fiscales

  • Las propiedades ofrecen un buen rendimiento a largo plazo

Contras

  • No hay tanto potencial de retorno agresivo

  • Puede requerir mucho dinero en efectivo

  • Mala liquidez

  • Tratar con inquilinos y cuestiones de construcción puede ser difícil

Pros de la inversión inmobiliaria

  • Un riesgo menor que el del mercado de valores: El mercado inmobiliario no está sujeto a la misma volatilidad que el mercado de valores. No tiene el mismo potencial de ganancia, pero puede contar con una inclinación constante la mayor parte del tiempo.
  • Flujo de efectivo constante: Cuando tienes suficientes propiedades de alquiler en marcha, puedes generar un flujo de ingresos fiable para tu negocio.
  • Buenas reducciones de impuestos: Los inversores en bienes raíces pueden deducir todo tipo de gastos de sus impuestos, incluyendo los intereses de la hipoteca, la depreciación, el impuesto sobre la propiedad y más.3
  • Los retornos a largo plazo suelen ser positivos: Con el tiempo, la mayoría de las propiedades se apreciarán en valor.

Contras de la inversión inmobiliaria

  • Los rendimientos potenciales no son tan altos como en el mercado de valores: De 1991 a 2019, el S&P 500 ganó más del 600% mientras que los precios de las viviendas aumentaron sólo alrededor del 160%.4 5
  • La inversión en bienes raíces puede ser muy costosa: si realmente quieres tener un flujo de ingresos constante, entonces necesitas suficiente dinero en mano (ya sea propio o prestado) para pagar las mejoras del edificio, el mantenimiento, posiblemente una empresa de gestión, y más.
  • Las propiedades no son inversiones líquidas: No se puede convertir una propiedad en efectivo rápidamente como cuando se vende una acción.
  • La gestión de los inquilinos y el mantenimiento de los edificios es un desafío: ya sea que contrate a un administrador de propiedades o que lo administre usted mismo, la gestión de una propiedad está llena de problemas inesperados con alquileres atrasados, fugas en el techo, cortes de energía y más.

La Balanza no proporciona servicios y asesoramiento fiscal, de inversión o financiero. La información se presenta sin tener en cuenta los objetivos de inversión, la tolerancia al riesgo o las circunstancias financieras de ningún inversor específico y podría no ser adecuada para todos los inversores. Los resultados del pasado no son indicativos de los resultados futuros. La inversión entraña un riesgo, incluida la posible pérdida de capital.

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