Fideicomiso reglamentario de Delaware

Muchos «baby boomers» que poseen activos inmobiliarios muy apreciados pueden encontrarse en una etapa de sus vidas en la que buscan más oportunidades de inversión pasiva. La propiedad pasiva y gestionada profesionalmente puede permitirles concentrarse en otras oportunidades de la vida que siempre les han apasionado pero que nunca han tenido tiempo de disfrutar a fondo.

Beneficios de la inversión pasiva

En lugar de tratar con las «Terribles T» – inodoros, basura e inquilinos – muchos inversionistas mayores buscan las «Terribles T», que les dan tiempo, viajes y salidas. Para lograr estos objetivos, algunos inversionistas experimentados han recurrido a estrategias de inversión inmobiliaria como la Bolsa de Inquilinos en Común 1031.

Los inquilinos en las Bolsas 1031 comunes han permitido durante mucho tiempo a los inversores ser propietarios de propiedades de alto calibre, gestionadas profesionalmente y ocupadas por inquilinos establecidos, sin prácticamente ninguna responsabilidad de gestión de la propiedad. La mayoría de estos inversionistas han podido lograr estas formas de propiedad de una manera con impuestos diferidos a través de una Bolsa 1031.

Fideicomisos Estatutarios de Delaware

Los Fideicomisos Estatutarios de Delaware (DST) no son nuevos, pero las leyes fiscales actuales los han convertido en un vehículo de inversión preferido tanto para los inversionistas pasivos1031 como para los inversionistas directos (no-1031). Los DST se derivan de la legislación de Delaware como una entidad jurídica separada, creada como un fideicomiso, que califica en virtud del artículo 1031 como un intercambio de impuestos diferidos.

En 2004, el IRS bendijo a los DST con una resolución oficial de ingresos sobre cómo estructurar un DST que calificará como propiedad de reemplazo para las 1031 Bolsas. El Revenue Ruling (Rev. Ruling 2004-86) permite a la DST poseer el 100% del interés simple de la cuota en los bienes inmuebles subyacentes y puede permitir hasta 100 inversores participar como propietarios beneficiarios de la propiedad.

Cómo funcionan los fideicomisos legales de Delaware

La empresa patrocinadora de bienes raíces, que también sirve como el inquilino principal, adquiere la propiedad bajo el paraguas de la DST y abre el fideicomiso para que los posibles inversores compren un interés beneficioso. Los inversores pueden depositar sus ingresos de la Bolsa 1031 en la DST o comprar una participación en la DST directamente.

Los inversores de DST pueden beneficiarse de una propiedad de calidad profesional y potencialmente institucional. La propiedad subyacente podría ser un edificio de apartamentos de 500 unidades, una propiedad de consultorios médicos de 100.000 pies cuadrados, o un centro comercial arrendado a inquilinos de grado de inversión. La mayoría de las inversiones de la DST son activos que los inversionistas acreditados, pequeños y medianos, no podrían costear de otra manera. Sin embargo, al juntar el dinero con otros inversores, pueden adquirir este tipo de activos.

Los inversores que están familiarizados con la estrategia de inversión de los inquilinos en común (TIC) pueden ver algunas similitudes en el concepto de DST; sin embargo, es importante comprender las diferencias entre ambos conceptos. Mientras que un TIC puede tener hasta 35 inversores, cada uno de los cuales posee una parte indivisa y prorrateada del título de propiedad, un DST puede tener hasta 100 inversores (a veces más), y cada uno de ellos posee un interés beneficioso en el fideicomiso que, a su vez, es propietario del activo subyacente.

DST vs. Propiedad de TIC

Hay dos beneficios que la estructura DST ofrece sobre el concepto de TIC. Uno es que como un DST no está limitado a 35 inversores, la inversión mínima puede ser mucho más baja, a veces en el rango de los 100.000 dólares. La segunda gran ventaja es que en un DST, el prestamista hace un solo préstamo a un prestatario: el patrocinador del DST.

En una inversión TIC, el prestamista puede financiar hasta 35 préstamos separados, uno para cada inversor. Sin embargo, en tiempos de escasez de dinero, el DST da a los prestamistas una mayor seguridad porque el prestamista ha calificado plenamente al patrocinador, que es la parte responsable subyacente.

Tenga en cuenta que el mayor número de inversores, además de un mayor número de acciones, puede o no proteger su inversión; se aconseja un escrutinio cuidadoso del socio controlador/patrocinador. Hay muchos delincuentes en este negocio.

Riesgos involucrados

Las DST no están exentas de riesgos. Como en cualquier inversión inmobiliaria, los inversores pueden estar sujetos a altas tasas de vacantes e impagos de préstamos. También es importante para los inversores que puedan estar considerando la estrategia de DST consultar con un profesional de inversiones experimentado y obtener asesoramiento jurídico y fiscal competente. La estructura DST puede ser una alternativa de inversión viable para los inversores inmobiliarios cualificados, pero sólo su asesor fiscal y un abogado pueden decirle si es adecuada para usted.

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