¿El mercado inmobiliario va a colapsar?

A la mayoría de los americanos les preocupa que el mercado inmobiliario se vaya a desplomar. Una encuesta de 2017 encontró que el 57% estaba de acuerdo en que habría una «burbuja inmobiliaria y corrección de precios» en 2020.1 Como resultado, el 83% de ellos creen que es un buen momento para vender.

La caída del mercado de valores en 2020 ha renovado los temores. Los inversores, preocupados por el impacto de la pandemia de coronavirus, huyeron de las acciones en marzo de 2020.

Llaves para llevar

La gente todavía está conmocionada por la crisis financiera de 2008. Muchos de ellos están preocupados de que otro accidente de vivienda está a la vuelta de la esquina. Pero muchas cosas que ocurrieron en 2008 no son tan prominentes hoy en día. La mejor manera de predecir un accidente es buscar estas 10 señales de advertencia:

  1. Explosiones de burbujas de activos
  2. Aumento de las hipotecas no reguladas
  3. Tipos de interés en rápido aumento
  4. Curva de rendimiento invertida
  5. Cambio en el código de impuestos federales
  6. Volver a los derivados de riesgo
  7. Mayor número de aletas de casa
  8. Menos viviendas asequibles
  9. Aumento del nivel del mar
  10. Advertencias de los funcionarios

Algunos de estos han ocurrido, pero muchos no. Los primeros cinco son los más importantes. Si los 10 ocurren de forma rápida, entonces es más probable que se produzca un accidente.

10 Señales de advertencia de un choque

Hay 10 señales de una caída del mercado de la vivienda. Los primeros cinco son críticos. Son cuando una burbuja de activos ha estallado, un aumento de las hipotecas no reguladas, un rápido aumento de los tipos de interés, una curva de rendimiento invertida y un cambio en el código fiscal federal.

Los otros cinco signos podrían contribuir a un accidente, pero son menos críticos. Incluyen un mayor número de aletas de la casa, advertencias, menos casas asequibles y un retorno a los derivados arriesgados.

Veamos cada uno más de cerca.

1. Burbujas de activos estallan

La mayoría de los choques ocurren cuando una burbuja de activos ha estallado. Un signo de una posible burbuja es el rápido aumento de los precios de las viviendas. El precio medio nacional de la vivienda alcanzó un máximo histórico de 205.593 dólares en septiembre de 2018. Esto fue un 10% más alto que el récord de julio de 2006 de 184.615 dólares, según el Índice de Precios de Vivienda Case Shiller.2 De manera similar, el Índice de la Industria Selecta de Constructores de Viviendas de S&P ha subido un 12.05% de diciembre de 2009 a diciembre de 2019.3 Sigue los precios de las acciones de los constructores de viviendas.

Los precios de las viviendas en Washington, Nevada, Utah e Idaho, eran al menos un 10% más altos que los niveles sostenibles, según CoreLogic.4

El Barómetro de la Vivienda Bellwether es un índice de constructores de casas y compañías hipotecarias. En 2017, se disparó como lo hizo en 2004 y 2005. Eso es según su creador, James Stack de Stack Financial Management, en una entrevista con Marketwatch.5 Stack utilizó el indicador para predecir la crisis financiera de 2008.

2. Aumento de los agentes hipotecarios no regulados

Otra preocupación es el aumento de los agentes hipotecarios no regulados. En 2018, originaron el 53,6% de las hipotecas de EE.UU.6 Cinco de los 10 mayores prestamistas hipotecarios no son bancos.7 No están tan regulados como los bancos. Eso los hace más vulnerables al colapso si el mercado de la vivienda se ablanda de nuevo.

3. Aumento de los tipos de interés

Las tasas de interés más altas hacen que los préstamos sean más caros. Eso frena la construcción de casas y disminuye su oferta. También ralentiza los préstamos, lo que reduce la demanda. En general, un aumento lento y constante de los tipos de interés no creará una catástrofe. Pero un rápido aumento de los tipos sí lo hará.

Los tipos de interés más altos precedieron al colapso de la vivienda en 2006. Muchos prestatarios tenían entonces préstamos de sólo interés e hipotecas de tasa ajustable. A diferencia de un préstamo convencional, los tipos de interés suben junto con la tasa de los fondos federales. Muchos también tenían tasas introductorias que se reajustan después de tres años. Cuando la Reserva Federal subió las tasas al mismo tiempo que se reajustaron, los prestatarios se dieron cuenta de que ya no podían hacer frente a los pagos. Los precios de las casas cayeron al mismo tiempo, por lo que estos titulares de hipotecas no podían hacer los pagos o vender la casa. Como resultado, las tasas de morosidad aumentaron.

La historia de la tasa de los fondos federales revela que la Reserva Federal elevó las tasas demasiado rápido entre 2004 y 2006. La tasa máxima fue del 1,0% en junio de 2004 y se duplicó hasta el 2,25% en diciembre. Se duplicó de nuevo al 4,25% en diciembre de 2005. Seis meses después, la tasa era del 5,25%. La Reserva Federal subió las tasas a un ritmo mucho más lento desde 2015.8

4. Curva de rendimiento invertida

Una señal de advertencia para el mercado inmobiliario es cuando la curva de rendimiento de los bonos del Tesoro de EE.UU. se invierte. Es cuando los tipos de interés de los Tesoros a corto plazo se vuelven más altos que los rendimientos a largo plazo. Los rendimientos normales a corto plazo son más bajos porque los inversores no requieren un alto rendimiento para invertir por menos de un año. Cuando eso se invierte, significa que los inversores piensan que el corto plazo es más arriesgado que el largo plazo. Eso causa estragos en el mercado hipotecario y a menudo señala una recesión.

La curva de rendimiento se invirtió antes de las recesiones de 2008, 2000, 1991 y 1981.

5. Cambios en el Código Tributario

El mercado de la vivienda responde dramáticamente cuando el Congreso cambia el código fiscal. El plan de reforma fiscal de Trump podría tener un impacto negativo en la vivienda. El plan aumentó la deducción estándar, así que muchos americanos ya no necesitan detallar. Como resultado, no pueden aprovechar la deducción de los intereses de la hipoteca. Esa deducción es como un subsidio federal de 71 mil millones de dólares para el mercado de la vivienda. La industria inmobiliaria se opuso al plan de impuestos.9

6. Los bancos vuelven a usar los derivados

El mercado inmobiliario podría colapsar si los bancos y los fondos de cobertura volvieran a invertir en productos financieros de riesgo. Estos derivados fueron una de las principales causas de la crisis financiera. Los bancos rebanaron las hipotecas y las revendieron en valores respaldados por hipotecas. Estos valores eran un negocio más grande que las propias hipotecas. Así que los bancos vendieron hipotecas a casi todo el mundo. Las necesitaban para apoyar los derivados. Los rebanaban para que las hipotecas malas se escondieran en paquetes con las buenas. Luego, cuando los prestatarios incumplían, todos los derivados eran sospechosos de ser malos. Este fenómeno causó la desaparición de Bear Stearns y Lehman Brothers.

7. Aumento de casas «volteadas»

En 2016, el 5,7% de todas las ventas de casas fueron compradas para su rápida reventa. Estas casas «volteadas» fueron renovadas y vendidas en menos de un año. La legalización de la marihuana por parte de Attom>state en 2012.

9. Subida del nivel del mar

Los mercados inmobiliarios podrían colapsar en las regiones costeras vulnerables a los efectos del aumento del nivel del mar. La Unión de Científicos Preocupados predice que 170 ciudades y pueblos costeros de los Estados Unidos se verán «inundados crónicamente» en 20 años.

Al menos 300.000 propiedades costeras se inundarán 26 veces al año para 204513 . Eso afecta el valor de las hipotecas a 30 años que se están escribiendo actualmente. Para el 2100, 2,5 millones de hogares con un valor de 1,07 billones de dólares estarán en riesgo de sufrir inundaciones crónicas. Las propiedades en ambas costas son las que corren mayor riesgo.

En Miami, Florida, el océano inunda las calles durante la marea alta. Investigadores de Harvard encontraron que los precios de las casas en las zonas bajas del condado de Miami-Dade y Miami Beach están subiendo más lentamente que el resto de Florida.14 Las propiedades en riesgo de subir el nivel del mar se venden con un 7% de descuento a propiedades comparables.15

La mayoría de las propiedades de estas ciudades se financian con bonos municipales o con hipotecas de viviendas. Su destrucción perjudicará a los inversores y deprimirá el mercado de bonos. Los mercados podrían colapsar en estas regiones, especialmente después de fuertes tormentas.

10. Los funcionarios advierten de una crisis de vivienda

En marzo de 2017, William Poole, ex presidente del Banco de la Reserva Federal de St. Louis, en un editorial advirtió de otra crisis de las hipotecas de alto riesgo16 . Ese es más o menos el nivel de 2006. En cierto modo, los préstamos de hoy son peores. Fannie y Freddie bajaron su definición de «subprime» de 660 a 620. Los bancos ya no llaman a los prestatarios con puntajes entre 620 y 660 «subprime». Poole fue el jefe del Banco de la Reserva Federal de Kansas que advirtió de la crisis de las hipotecas subprime en 2005.

Lo que podemos aprender de la caída del mercado de la vivienda en 2008

Las personas que quedaron atrapadas en el accidente de 2008 pueden asustarse de que otra burbuja de la vivienda y la posterior desaceleración conduzca a otro accidente. Pero ese choque fue causado por fuerzas que ya no están presentes.

En primer lugar, las compañías de seguros crearon swaps de incumplimiento de crédito que protegían a los inversores de las pérdidas en derivados como los valores respaldados por hipotecas17 . Eso creó una demanda de las hipotecas que los respaldaban.

Para satisfacer esta demanda de hipotecas, los bancos y los agentes hipotecarios ofrecieron préstamos para la vivienda a casi todo el mundo. No les importaba la solvencia de los prestatarios de hipotecas de alto riesgo. Los bancos simplemente revendieron las hipotecas en el mercado secundario. Esto creaba un mayor riesgo en los mercados financieros.18

La entrada de tantos compradores no cualificados en el mercado hizo que los precios se dispararan. Mucha gente compró casas sólo como inversiones. Exhibieron una exuberancia irracional, un sello de cualquier burbuja de activos.

En 2005, los constructores de viviendas finalmente se pusieron al día con la demanda19 . Cuando la oferta superó a la demanda, los precios de las viviendas comenzaron a caer. Los precios de las nuevas viviendas cayeron un 22% desde su pico de 262.600 dólares en marzo de 2007 hasta 204.200 dólares en octubre de 2010.20 Eso hizo estallar la burbuja.

Pero la Reserva Federal ignoró estas advertencias. La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera encontró que la Fed debería haber establecido normas prudentes para los préstamos hipotecarios.21 En cambio, sólo bajó las tasas de interés. Eso generalmente le da a la economía suficiente liquidez para impulsar el crecimiento.

La Reserva Federal subestimó la magnitud y el impacto de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en 2006. Muchos de los compradores de hipotecas de alto riesgo eran inversores particulares, fondos de pensiones y fondos de jubilación22 .

Deja un comentario

Si continuas utilizando este sitio aceptas el uso de cookies. más información

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para "permitir cookies" y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en "Aceptar" estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar