¿Cuánto son los costos de cierre para el comprador?

La compra de una casa implica sacar un poco más de dinero de su bolsillo que sólo el pago inicial. Los compradores también deben tener dinero disponible para los costos de cierre, como las políticas de título, los honorarios de registro, las inspecciones, los cargos de mensajería, las reservas para establecer cuentas de depósito en garantía o incautación, y los diversos honorarios que los prestamistas suelen cobrar.

El costo total puede ser un shock para muchos compradores de casas que sólo están mirando de llegar a la cantidad de su pago inicial. Puede que no tengan el dinero extra, y la transacción puede no cerrarse en absoluto sin él.

Los honorarios de los prestamistas pueden ser los más significativos de todos los costos de cierre.

¿Cuánto puede esperar pagar un comprador?

Los costos de cierre para comprar una vivienda suelen oscilar entre el 2% y el 7% del precio de compra, con un promedio de alrededor del 3%1 .

Los puntos y las tarifas de origen solían ser revelados en la Estimación de Buena Fe del comprador. Este documento se llama estimación de préstamo a partir de 2020.

Los costos totales de cierre para comprar una casa de 300.000 dólares podrían costar entre 6.000 y 12.000 dólares o incluso más. Los fondos no se pueden pedir prestados porque eso elevaría los ratios de préstamo del comprador hasta un punto en el que ya no podrían calificar.

Costos de cierre «gratuitos»

Los compradores de vivienda por primera vez a veces pueden tomar un descanso y hacer que los costos de cierre sean pagados por una agencia del gobierno, así que consulte los programas de asistencia para el pago inicial del condado o del estado, dependiendo de donde viva.2 No todas las Agencias Estatales de Financiamiento de la Vivienda (HSA) proporcionan pagos iniciales para comprar una vivienda, pero algunas sí, y otras a menudo prestan los costos de cierre en términos favorables que no afectarán las proporciones del préstamo.3

Los programas que ofrecen asistencia para los gastos de cierre del comprador suelen registrar un instrumento en los registros públicos para dar seguridad al préstamo, pero el préstamo normalmente no tiene ningún interés y no tiene una fecha de vencimiento establecida. Debe pagarse en el momento de la venta si el comprador de la vivienda vende más tarde la propiedad, o al refinanciar, lo que ocurra primero.

Costos de cierre del comprador no recurrente

Los gastos de cierre del comprador que se pagan una vez y nunca más son «no recurrentes». Estos honorarios son cargos de una sola vez por artículos como:

  • Políticas de título
  • Honorarios de depósito o cierre
  • Honorarios de notario
  • Tasas de transferencia
  • Tarifas de mensajería/entrega
  • Honorarios de abogados
  • Endosos
  • Derechos de grabación
  • Impuestos de transferencia del estado, condado o ciudad
  • Planes de protección del hogar
  • Revelación de peligros naturales
  • Inspecciones de viviendas
  • Los honorarios del prestamista pagados junto con el préstamo en la estimación del préstamo4

Nada le impide comprar y comparar los precios de algunas de estas tarifas y servicios.5

Costos recurrentes de cierre de compradores

Los honorarios recurrentes son los costos de cierre del comprador que usted pagará una y otra vez, ya sea mensual o anualmente a medida que pase el tiempo. A menudo son honorarios cobrados antes del cierre por primas pagadas por adelantado y el establecimiento de cuentas de depósito en garantía. Incluyen:

  • Prima de seguro de incendio
  • Seguro contra inundaciones (si se requiere en su área)
  • Impuestos sobre la propiedad
  • Primas de seguros de hipotecas mutuas o privadas
  • Intereses prepagados6

La época del año en la que se cierra dictará cuántos meses de primas prorrateadas cobrará el prestamista para retener contra futuros pagos de impuestos y seguros.

No todos los préstamos requieren una cuenta de depósito o de garantía, pero los préstamos de más del 80% del precio de compra los exigirán.

Créditos de venta

Un crédito de vendedor, a veces denominado concesión de vendedor, es efectivamente dinero aportado al comprador por el vendedor para cubrir algunos costos de cierre. Los créditos de vendedor no se pagan directamente a los compradores. En su lugar, la cantidad se incluye en el precio de venta de la vivienda, lo que reduce el costo del préstamo total.

Siempre consulte con su prestamista antes de negociar una oferta que implique un crédito de vendedor porque el prestamista podría no permitirlo. Algunos escenarios comunes incluyen:

  • El prestamista podría limitar su crédito al 3% del precio de compra si está financiando el 100% del precio de compra.
  • Dependiendo de su puntuación FICO y la cantidad de su pago inicial, el prestamista podría permitir que un vendedor le acredite hasta el 6% del precio de compra.7

Además, TRID -la regla de divulgación integrada de TILA RESPA que rige las declaraciones de divulgación de hipotecas- podría no permitir ningún cambio de última hora en su declaración de cierre en los últimos días antes del cierre, y estos créditos se anotarán en su declaración de cierre.8

Los prestamistas también ofrecen a veces créditos para algunos de los costos de cierre, pero usted tendrá que aceptar pagar una tasa de interés más alta durante la vida del préstamo. Esto puede ahorrarle dinero ahora pero le costará más después.

Cuando más costos podrían ser mejores

Los prestamistas a menudo le permitirán pagar «puntos», a veces llamados «puntos de descuento», al cierre. Estas comisiones se pagan a cambio de recibir una tasa de interés más baja durante la vida del préstamo, lo que potencialmente podría ahorrarle dinero a largo plazo. Un punto generalmente se encuentra alrededor del 1% de la cantidad que está pidiendo prestado.9

Sin embargo, pagarlos elevará sus costos de cierre.5

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