Consejos para la compra de una casa en venta por el propietario

La mayoría de la gente no empieza con la intención de comprar una casa que está a la venta por su dueño, pero estas propiedades aparecen regularmente en el mercado inmobiliario.

En el pasado, puede que hayas estado conduciendo por un barrio que te gusta y hayas visto un cartel en el patio: «¡Se vende por el dueño!» Puede que te hayas encontrado con uno en la sección de clasificados de bienes raíces de tu periódico local.

Hoy en día, es más probable que te encuentres con FSBOs a través de la comercialización en línea. Si trabajas con un agente y es particularmente diligente, puede que se encuentre con uno mientras busca algo en tu rango de precios que se ajuste a tus especificaciones.

En cualquier caso, ahí está. A primera vista, te encanta la propiedad. ¿Es algo que debería seguir o debería mantenerse alejado? Puedes hacer un seguimiento sin reservas si tienes en cuenta algunas cosas. Comprar un FSBO es como comprar cualquier otra propiedad. Pero alguien va a tener que asumir las responsabilidades de ese agente que falta.

¿Necesita un agente?

El vendedor obviamente no quiere contratar a un agente de ventas; se ha metido en esto por su cuenta. Pero muchos propietarios están dispuestos a pagar a un agente del comprador. Si usted ya tiene un agente, puede contactar al comprador en su nombre. Si aún no tiene uno, considere encontrar uno que esté dispuesto a asumir el trabajo.

A los agentes de compras no siempre les entusiasma trabajar en FSBO sin un agente de ventas porque no quieren la responsabilidad, o porque significa más trabajo por no necesariamente más dinero. Cuando sólo un agente está involucrado, esa persona a menudo termina haciendo el trabajo de ambos lados.1

En cuanto a sus necesidades, tener un agente puede ser muy útil durante todo el proceso, y el vendedor suele pagar la comisión del agente, por lo que no hay razón para no trabajar con alguien. ¿Por qué deberías ir solo si no tienes que hacerlo?

Redacción del contrato de compraventa

La venta de una casa comienza con el contrato de compraventa. Si se siente incómodo escribiendo uno usted mismo y no quiere pedir la ayuda de un agente, puede llamar a un abogado de bienes raíces para que se encargue de ese aspecto de la transacción por usted. De hecho, usted debe tener un abogado esperando en las alas de todos modos para asegurarse de que toda la transacción se lleva a cabo legalmente y todos sus derechos están protegidos.2

Muchos abogados elaboran una oferta de compra y otros documentos por una tarifa razonable, y suele ser un dinero bien gastado. También puede encontrar contratos de compra de bienes raíces en línea, pero sería mejor que contratara a un profesional si no tiene la experiencia para completar los formularios correctamente. Este probablemente no es el momento de ser un tonto y hacer tonterías.3

Si decide ocuparse usted mismo de los documentos, tenga en cuenta algunas cosas:

  • Ofrecer menos que el precio de lista. De esa manera, las negociaciones sólo pueden subir. Si empiezas demasiado alto, no puedes volver a bajar. También puede ayudar a determinar por adelantado si el precio de lista es razonable o una quimera. Comprueba las comparaciones en la zona y prepárate para negociar.
  • Escriba en contingencias. Asegúrate de tener una salida de la transacción si encuentras defectos físicos en la propiedad que el vendedor no va a arreglar, si los CC&rs son insatisfactorios, o si tu préstamo no es aprobado, entre otras cuestiones. Algunas contingencias comunes incluyen una tasación satisfactoria de la vivienda, la aprobación del préstamo, una inspección satisfactoria de la vivienda y una inspección de plagas, un título claro del vendedor, la aprobación de las declaraciones del vendedor y la asegurabilidad. Si no se puede cumplir con alguno de estos factores, el contrato se anula… si se incluyen las cláusulas de contingencia adecuadas.4
  • No le dé su depósito de garantía al vendedor. Déselo a un tercero para que se lo guarde, como un título o una compañía de custodia. Normalmente, el agente de ventas lo colocaría en su cuenta de depósito en garantía para su custodia. No quiere que vaya a la cuenta corriente del vendedor. ¿Qué pasa si el vendedor lo gasta y el trato fracasa debido a una de esas cláusulas de contingencia? ¿O si simplemente se niega a devolvérselo? Estarías sin el dinero, al menos hasta el momento en que puedas llevarlo a la corte y forzarlo a que lo saque. Pero estás intentando comprar una casa, ¿verdad? ¿Realmente quieres atar tu dinero así ahora mismo? 5
  • Determinar quién paga por qué. No hay reglas fijas aquí. Quién paga por qué honorarios es negociable. Averigua quién pagará los impuestos de transferencia, el depósito en garantía y las tasas de título. Si eres un excelente negociador, mucho mejor. Probablemente puedas encargarte de esto por tu cuenta.
  • Utiliza las prorrateas a tu favor. Averigua si alguna prorrateacion dada estará a tu favor. Por ejemplo, la parte no utilizada de los impuestos sobre la propiedad suele ser un crédito para el vendedor si se paga por adelantado de la venta. En este caso, tal vez quieras pedir que no haya prorrateo. Pero si los impuestos se pagan con retraso, el vendedor le acreditará, así que querrá prorratear.6
  • Especifique cuándo el vendedor le entregará las llaves para que pueda tomar posesión de la propiedad. Es aceptable en algunas partes del país esperar la posesión el día del cierre. En otras áreas, la posesión se da el día después del cierre para darle al vendedor tiempo para mudarse. Tampoco es raro que el vendedor tenga problemas de reubicación, sobre todo si el trato se hizo rápidamente. Considere si está dispuesto a dejar que el vendedor le alquile a usted por un período de tiempo después del cierre.7

Acerca de esa inspección de la casa

Siempre consiga una inspección de la casa por un inspector de casas de buena reputación. Demasiados tratos van mal cuando hay un mal inspector de casas involucrado.8 Pida credenciales y pregunte al inspector si pertenece a una asociación, luego haga un seguimiento de ambos para confirmar.

Tienes algunas opciones si se encuentran problemas importantes con la inspección. Puede pedirle al vendedor que lo haga:

  • Arregle el problema, pero tenga en cuenta que no está obligado a contratar al mejor contratista disponible ni a asegurarse de que se haga un trabajo de calidad. Y muchos contratos especifican que la propiedad se vende «tal cual», así que compruebe el suyo. En este caso, el vendedor no está obligado a arreglar nada.
  • Le acredita el dinero para contratar a su propio contratista después del cierre. Esta cantidad se aplicará a sus costos de cierre. Pero haga lo que haga, no diga en un anexo que el crédito es para reparaciones.
  • Reducir el precio de venta, normalmente en una cantidad acorde con el costo previsto de las reparaciones9

Obtener una política de título

Algunos compradores piensan que no vale la pena el dinero extra para comprar un seguro de título, pero un comprador inteligente siempre lo hace. El costo de arreglar las nubes en un título o de disputar los acuerdos puede ser enorme cuando se compara con los centavos que cuesta comprar un seguro.

Algunos mitos sobre las ofertas de la FSBO

  • Los FSBO no son vendedores serios. No es cierto. Una pequeña minoría podría estar probando las aguas, pero la mayoría quiere vender sus casas.
  • Algunos compradores piensan que los FSBO no son agentes de contratación porque no pueden permitírselo, que tienen que sacar cada centavo del trato para no doblar el precio. Pero según estudios de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la mayoría de los propietarios de casas en venta en realidad reciben menos por sus casas que aquellos que se enlistan con un agente inmobiliario.10 Los FSBOs están típicamente dispuestos a negociar, pero pueden no ser muy buenos en ello si no lo hacen para ganarse la vida.
  • Porque los propietarios de Saleby están ocultando hechos materiales. Los FSBO están obligados por las mismas leyes que rigen a los representados por los agentes inmobiliarios. Estos vendedores deben dar a los compradores revelaciones por mandato federal y estatal, si las hay, incluyendo la revelación de cualquier hecho material pertinente.11
  • No tienes que obtener una preaprobación para una hipoteca. Esto siempre es útil tanto si estás comprando un FSBO como si vas por una ruta más tradicional. Puede que no sea necesario, pero ayuda a definir su rango de precios, y todos los vendedores apreciarán saber que ya está aprobado para proceder.12

Recuerde, busque asesoramiento legal y fiscal si tiene alguna pregunta. Es típicamente un poco arriesgado comprar un FSBO cuando esta gente no tiene experiencia en la venta de casas.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, era una agente de bienes raíces de Lyon en Sacramento, California.

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