¿Cómo se les paga a los agentes de compra de vivienda?

Cerrar un negocio inmobiliario puede ser un proceso largo y arduo desde el momento en que una propiedad se pone a la venta hasta que todos se reúnen en la mesa de negociaciones para firmar en las líneas punteadas. Y nadie irá a la mesa de negociaciones hasta que un comprador haga una oferta por la propiedad.

Algunos agentes de bienes raíces se especializan en atraer a los compradores, mostrándoles las casas hasta que encuentran una que es la adecuada, y luego les ayudan a negociar los numerosos pasos que implica la compra. Pero es el vendedor, no el comprador, quien normalmente paga la comisión de este agente.

Los agentes trabajan para los corredores

Algunos compradores creen que el corretaje de un agente les paga y esto es cierto hasta cierto punto. Pero el dinero no viene directamente de la compañía del agente.

Se prohíbe a los agentes inmobiliarios recibir comisiones directamente de los consumidores. Por lo tanto, todas las comisiones de bienes raíces se pagan primero al corredor del agente del vendedor -más comúnmente conocido como el agente que cotiza en bolsa- y luego el corredor del agente que cotiza en bolsa paga el corretaje del agente del comprador.1 La licencia de agente de bienes raíces debe colocarse bajo una licencia de corredor de bienes raíces.2 Los agentes de bienes raíces son contratistas independientes en su mayoría que operan bajo sus licencias de corredor.3

Algunos agentes inmobiliarios reciben salarios de sus corredores y trabajan como empleados, pero esto es poco común. La mayoría de los agentes trabajan a comisión.

¿Cómo y cuándo cambia de manos el dinero?

Las comisiones de bienes raíces se pagan así:

  • El vendedor paga al corredor de bolsa.
  • La empresa de corretaje de listados paga al agente de listados.
  • La empresa de corretaje de listados paga la empresa de corretaje del comprador.
  • El corredor del comprador paga al agente del comprador.1

El vendedor paga efectivamente al agente del comprador para que negocie en su nombre.

Hay circunstancias en las que un comprador puede pagar directamente a un corredor de bolsa, como cuando no se ofrece una comisión porque la propiedad está en venta por el propietario. Pero la comisión es típicamente pagada por el vendedor a la empresa de corretaje. La empresa de corretaje de propiedades inmobiliarias divide la comisión de alguna manera con el corredor del agente que hace la oferta.

La compensación se hace típicamente en el cierre cuando se deduce del producto de la venta del vendedor.4

Los compradores no tienen voz ni voto en cuanto a la comisión que paga el vendedor, y no tienen que preocuparse de compensar personalmente a sus agentes. Por supuesto, son libres de hacerlo si quieren endulzar una oferta hecha en la casa ofreciendo pagar una parte de la comisión del vendedor. Pero de nuevo, el comprador no puede pagarle a su agente directamente.

Procurar la causa

Cuando le pides a un agente del comprador que te muestre una propiedad, estás insinuando que eventualmente escribirás una oferta a través de ese agente. «Causa de adquisición» es el complejo proceso que determina qué agente del comprador tiene derecho a la comisión de bienes raíces cuando un comprador trabaja con más de un agente.5

Generalmente, es el agente que escribe la oferta el que recibe el pago. Puedes pedirle a un agente que pase los fines de semana llevándote de un lado a otro, compartiendo conocimientos y ayudándote a seleccionar una casa. Luego cambias a otro agente que te muestra la casa de tus sueños. Este agente escribe la oferta por ti cuando decides que esta es la propiedad que quieres comprar.

En este caso, lo más probable es que el primer agente no reciba ninguna comisión o compensación por su tiempo y esfuerzo.

Algunos agentes del comprador piden un contrato de corredor del comprador

Un contrato de agente de compras es un acuerdo entre el comprador y el agente del comprador. Hay tres tipos básicos de acuerdos de agente comprador. El más popular es un acuerdo de exclusividad que vincula a ese agente con usted y a usted con ese agente. Usted no puede comprar una propiedad sin deberle una comisión a ese agente, aunque el agente no termine escribiendo su oferta.6

Los agentes que quieran asegurarse de que tienen un acuerdo legal y vinculante que les permita representar a un comprador en exclusiva, y ser pagados por sus esfuerzos, le pedirán a un comprador que firme un acuerdo de intermediario de comprador exclusivo.

¿Cuánto es la comisión del agente del comprador?

La comisión es predeterminada por el vendedor y se establece en el contrato de venta. Los términos y las cantidades también se establecen típicamente en los listados MLS2

El promedio de la industria para los agentes del comprador está entre el 2,5% y el 3% del precio de venta, dependiendo de las costumbres locales y los deseos del vendedor7 . La mayoría de los agentes trabajan con una comisión dividida con sus casas de corretaje. La división puede variar desde el 50% de la comisión del agente del comprador hasta el 100% – el agente puede recibir la comisión completa.1 8

Por otra parte, la agencia de corredores podría tomar el 100%. Algunos corredores de descuento pagan un salario a los agentes de sus compradores, especialmente si la agencia de corredores está dando algún tipo de soborno al comprador. Y a algunos agentes les gusta la fiabilidad que proporciona un salario.

Preocupaciones de agencia dual

«Agencia dual» es una situación en la que el mismo agente representa tanto al comprador como al vendedor. En este caso, el agente recibiría la totalidad de la comisión, no estaría obligado a compartirla con el agente del comprador porque es el agente del comprador4.

Si crees que esto parece injusto, algunos estados están de acuerdo contigo. La agencia dual es ilegal en Alaska, Colorado, Florida, Kansas, Maryland, Oklahoma, Texas y Vermont.9 Otros estados simplemente requieren que el agente revele su estado tanto al comprador como al vendedor10 .

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, es una agente de bienes raíces de Lyon en Sacramento, California.

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