Cómo hacer los intercambios 1031 para diferir los impuestos

El viejo dicho «Nada es seguro salvo la muerte y los impuestos» es sólo la mitad de cierto para un inteligente contribuyente americano que está planeando la venta de una inversión o una propiedad comercial. Ya que el impuesto sobre las ganancias de capital en sus beneficios podría llegar a ser de entre el 15 y el 30 por ciento cuando se combinan los impuestos estatales y federales, ¿por qué no tomar las medidas necesarias para evitar esta pérdida? Un gran recorte de impuestos podría acabar con el dinero que podría utilizar para futuras inversiones.

Introduzca el intercambio de impuestos diferidos 1031. Para muchos contribuyentes, esto es como el dinero que cae de los cielos.

1031 Intercambios Aplazan Impuestos

La Bolsa 1031 ha sido citada como la herramienta de creación de riqueza más poderosa que aún está disponible para los contribuyentes. Ha sido una parte importante de la estrategia de éxito de innumerables magos financieros y gurús de los bienes raíces. Tomando su nombre de la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, un intercambio de impuestos diferidos permite a un contribuyente vender ingresos, inversiones o propiedades de negocios y reemplazarlos con una propiedad similar.

Las ganancias de capital por la venta de esta propiedad se aplazan o posponen siempre y cuando se sigan meticulosamente las normas del IRS. Es una sabia estrategia de impuestos e inversiones, así como una herramienta de planificación de patrimonio. En teoría, un inversionista podría continuar aplazando las ganancias de capital en la propiedad de inversión hasta la muerte, potencialmente evitándolas todas juntas.

1984 La legislación cambió algunos aspectos

En los primeros tiempos de los «intercambios de igual a igual», el término se tomaba bastante literalmente y a menudo planteaba dificultades. Por ejemplo, si eras dueño de un edificio de apartamentos de tres pisos que querías vender a través de un intercambio de 1031, tendrías que encontrar otro edificio de apartamentos de tres pisos cuyo dueño quisiera intercambiar. Entonces ustedes dos se encontrarían, y el intercambio tendría lugar.

En el pasado, no había restricciones de tiempo en el intercambio. El IRS exigió controles más estrictos en el proceso, lo que dio lugar a que el Congreso aprobara en 1984 la Sección 1031 (a). Esta legislación limitaba los intercambios diferidos, definía con mayor precisión los bienes «similares» y establecía un calendario para completar el intercambio.

Calificación

Las propiedades inmobiliarias que se mantienen para uso comercial o de inversión califican para un Intercambio 1031. Una residencia personal no califica y, en general, una propiedad fija y volteada tampoco califica porque encaja en la categoría de propiedad que se mantiene para la venta. Las viviendas vacacionales o segundas viviendas, que no se mantienen como alquileres, no cumplen los requisitos para el tratamiento 1031; sin embargo, existe una prueba de uso en virtud del párrafo 280 del código tributario que puede aplicarse a esas propiedades. En este caso se debe consultar a un experto en materia de impuestos.

Las tierras en desarrollo y las propiedades compradas para su reventa no reúnen las condiciones para recibir un tratamiento de impuestos diferidos. Las acciones, los bonos, los pagarés, los bienes de inventario y un interés beneficioso en una sociedad no se consideran bienes «similares» a efectos de intercambio.

Para calificar como un intercambio 1031 hoy en día, la transacción debe tomar la forma de un «intercambio» en lugar de sólo una venta de una propiedad con la subsiguiente compra de otra. En primer lugar, tanto la propiedad que se vende como la nueva propiedad de reemplazo deben mantenerse para fines de inversión o para uso productivo en un comercio o una empresa. Deben ser propiedades «similares».

Los siguientes tipos de intercambio de bienes raíces se ajustan al requisito de un intercambio calificado de bienes «similares»:

  • Una oficina a cambio de un centro comercial
  • Un centro comercial a cambio de tierra
  • Terreno a cambio de un edificio industrial
  • Un edificio de apartamentos a cambio de un edificio industrial
  • Un alquiler familiar único a cambio de una propiedad de inquilinos en común (TIC)

Hoy en día, podrías cambiar ese edificio de apartamentos de ladrillo por tierra firme, un almacén o un pequeño edificio de oficinas. Sin embargo, hay estrictas limitaciones de tiempo que deben ser cumplidas, o el Intercambio 1031 no será permitido, y se impondrán consecuencias fiscales.

Antes de 1984, prácticamente todos los intercambios se hacían simultáneamente con el cierre y la transferencia de la propiedad vendida (Propiedad cedida), y la compra de la nueva propiedad (Propiedad de reemplazo). Además de los problemas que se presentaban al tratar de encontrar una propiedad adecuada, había dificultades con la transferencia simultánea de títulos y fondos. Hoy en día no es así.

La demora en la Bolsa 1031 evita esos problemas anteriores a 1984, pero ahora se imponen plazos más estrictos. Un contribuyente que quiere completar un intercambio, lista y comercializa propiedades de la manera habitual. Cuando un comprador da un paso adelante, y el contrato de compraventa se ejecuta, el vendedor entra en un acuerdo de intercambio con un intermediario calificado que, a su vez, se convierte en el vendedor sustituto. El acuerdo de intercambio suele exigir la cesión del contrato del vendedor al intermediario. El cierre tiene lugar y, como el vendedor no puede tocar el dinero, el intermediario recibe el producto debido al vendedor.

Los intercambios llevan restricciones de tiempo

En ese momento comienza la primera restricción de tiempo, la regla de los 45 días para la identificación. El contribuyente debe cerrar o identificar por escrito una posible Propiedad de Reemplazo en un plazo de 45 días a partir del cierre y la transferencia de la propiedad original. El período de tiempo no es negociable, incluye fines de semana y días festivos, y el IRS no hará excepciones. Si se excede el límite de tiempo, todo su intercambio puede ser descalificado, y los impuestos se aseguran de seguir.

Tipos de propiedades de reemplazo para identificar:

  1. Tres propiedades sin tener en cuenta su justo valor de mercado.
  2. Cualquier número de propiedades siempre que su valor de mercado total al final del período de identificación no supere el 200% del valor de mercado total de la propiedad cedida en la fecha de la transferencia.
  3. Si se supera la regla de las tres propiedades y la regla del 200%, el intercambio no fracasará si el contribuyente compra el 95% del valor de mercado justo agregado de todas las propiedades identificadas.

¿Qué es la bota?

Siendo realistas, la mayoría de los inversores siguen la regla de las tres propiedades para poder completar la diligencia debida y seleccionar la que mejor les funcione para que cierre. En general, el objetivo es negociar para evitar la transferencia de «boot» y mantener el intercambio libre de impuestos.

«El dinero o el valor justo de mercado de cualquier propiedad adicional recibida por el contribuyente a través del intercambio. El dinero incluye todos los equivalentes de efectivo, las deudas, las obligaciones a las que está sujeta la propiedad intercambiada. Se trata de una propiedad «no similar» y las normas que la rigen durante el intercambio son complejas. Basta con decir que, sin el asesoramiento de expertos, recibir «botas» puede resultar en impuestos.

Sujeto a la Regla de los 180 días

Una vez que se selecciona una propiedad de reemplazo, el contribuyente tiene 180 días a partir de la fecha en que la propiedad cedida fue transferida al comprador para cerrar la nueva propiedad de reemplazo. Sin embargo, si la fecha de vencimiento en la declaración de impuestos del inversor, con cualquier extensión, para el año fiscal en el que se vendió la Propiedad Cedida es anterior al período de 180 días, entonces el intercambio debe completarse en esa fecha anterior. Recuerde que una parte de este período ya ha sido utilizada durante el período de identificación. No hay extensiones ni excepciones a esta regla, por lo que es aconsejable programar el cierre antes de la fecha límite.

Dado que la ley exige que el contribuyente no toque el producto de la primera transacción, el intermediario cualificado adquiere la propiedad de reemplazo del vendedor al cierre y después de que se haya completado la transacción, y luego la transfiere al contribuyente.

No son para los inversionistas de «hágalo usted mismo»

Es una descripción básica de cómo funciona una Bolsa de Valores exitosa1031 . Dependiendo de la situación del contribuyente, el tipo de propiedad a la que se renuncia y las características de la Propiedad de Reemplazo, pueden intervenir otros aspectos del Intercambio. Su realización puede resultar compleja y siempre se debe consultar a los expertos. Esta no es una tarea para un inversionista «hágalo usted mismo».

Utilizar el poder de la Bolsa 1031 para construir y preservar la riqueza y los activos, generar flujo de efectivo de las inversiones, reestructurar, diversificar y consolidar las propiedades inmobiliarias es el derecho de todo propietario de propiedades de inversión en los Estados Unidos. Los contribuyentes estadounidenses nunca deberían tener que pagar impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de sus propiedades de inversión si tienen la intención de reinvertir esas ganancias en más propiedades de inversión. Los valores ofrecidos a través de Pacific West Securities, Inc. Miembro de FINRA/SIPC.

Este material no es ni una oferta de venta ni una solicitud de compra de ninguna garantía. La información es sólo para fines de discusión e información. No pretende sustituir el asesoramiento competente en materia jurídica, fiscal o de planificación financiera. Los códigos fiscales aplicables se aplican y se relacionan con la ley federal solamente. Los estados individuales pueden tener sus propios códigos fiscales adicionales. Por favor, póngase en contacto con el profesional legal y de impuestos apropiado en su estado. Esta información se proporciona a partir de fuentes que se consideran fiables, pero debe utilizarse junto con un asesoramiento profesional que sea coherente con su situación personal.

ByC. Grant Conness,Presidente, 1031 Grupo de Alternativas

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, es una agente de bienes raíces de Lyon en Sacramento, California.

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