Cómo funcionan los préstamos sobre el capital de la vivienda: ventajas y desventajas

Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda es un tipo de segunda hipoteca.1 Su primera hipoteca es la que usó para comprar la propiedad, pero también puede colocar préstamos adicionales sobre la vivienda si ha acumulado un capital suficiente. Los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda le permiten pedir prestado contra el valor de su casa menos la cantidad de cualquier hipoteca pendiente sobre la propiedad.

Digamos que su casa está valorada en 300.000 dólares y el saldo de su hipoteca es de 225.000 dólares. Son 75.000 dólares que puedes pedir prestados potencialmente. Sin embargo, usar su casa para garantizar un préstamo conlleva algunos riesgos.

Cómo funcionan los préstamos sobre el capital de la vivienda

Los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda pueden dar acceso a grandes cantidades de dinero y ser un poco más fáciles de calificar que otros tipos de préstamos, ya que está poniendo su casa como garantía.

Lo que nos gusta de los préstamos sobre el capital de la vivienda

  • Puede reclamar una deducción fiscal por los intereses que paga si utiliza el préstamo para «comprar, construir o mejorar sustancialmente su casa», según el IRS.

  • Probablemente pagará menos intereses que en un préstamo personal porque un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda está garantizado por su casa.

  • Puedes pedir prestado bastante dinero si tienes suficiente capital en tu casa para cubrirlo.

Lo que no nos gusta

  • Se arriesga a perder su casa por ejecución hipotecaria si no hace los pagos del préstamo.

  • Tendrá que pagar esta deuda inmediatamente y en su totalidad si vende su casa, como lo haría con su primera hipoteca.

  • Tendrás que pagar los gastos de cierre, a diferencia de si has pedido un préstamo personal.

Préstamos sobre el capital de la vivienda vs. líneas de crédito (HELOC)

Seguramente habrás oído hablar de «préstamo sobre el valor de la vivienda» y de «línea de crédito sobre el valor de la vivienda», que a veces se utilizan indistintamente, pero no son lo mismo.

Puedes obtener una suma global de dinero por adelantado cuando tomas un préstamo hipotecario y lo pagas con pagos mensuales fijos. Su tasa de interés se fijará cuando pida prestado y debe permanecer fija durante la vida del préstamo.2 Cada pago mensual reduce el saldo del préstamo y cubre algunos de sus costos de intereses. Esto se conoce como préstamo anamortizante.

No recibes una suma global con una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC), sino una cantidad máxima disponible para que puedas pedir prestado -la línea de crédito- que puedes pedir cuando quieras. Puedes tomar la cantidad que necesites de esa cantidad. Esta opción le permite efectivamente pedir prestado varias veces, algo así como una tarjeta de crédito. Puedes hacer pagos más pequeños en los primeros años, pero en algún momento, debes comenzar a hacer pagos totalmente amortizables que eliminen el préstamo.

Un HELOC es una opción más flexible porque siempre tienes control sobre el saldo de tu préstamo y, por extensión, sobre los costos de los intereses. Sólo pagarás intereses sobre la cantidad que realmente uses de tu fondo común de dinero disponible.

Los tipos de interés de los HELOC son típicamente variables. Los cargos por intereses pueden cambiar para bien o para mal con el tiempo.

Pero su prestamista puede congelar o cancelar su línea de crédito antes de que tenga la oportunidad de usar el dinero. La mayoría de los planes les permiten hacer esto si el valor de su casa cae significativamente o si piensan que su situación financiera ha cambiado y no podrá hacer sus pagos3 .

La balanza /Alison Czinkota

Condiciones de reembolso

Los plazos de reembolso dependen del tipo de préstamo que se obtenga. Normalmente harás pagos mensuales fijos en un préstamo hipotecario de suma global hasta que el préstamo se liquide. Con un HELOC, usted podría hacer pequeños pagos de sólo interés durante varios años durante su «período de retiro» antes de que los pagos más grandes y amortizantes se hagan efectivos. Los períodos de retiro pueden durar unos 10 años. Empezarás a hacer pagos de amortización regulares para pagar la deuda después de que el período de retiro termine.4

Cómo obtener un préstamo sobre el capital de la vivienda

Solicite a varios prestamistas y compare sus costos, incluyendo las tasas de interés. Puede obtener estimaciones de préstamos de varias fuentes diferentes, incluyendo un originador de préstamos local, un corredor en línea o nacional, o su banco o cooperativa de crédito preferida.

Los prestamistas comprobarán su crédito y podrían exigir una tasación de la vivienda para establecer firmemente el valor justo de mercado de su propiedad y el monto de su patrimonio. Pueden pasar varias semanas o más antes de que haya dinero disponible para usted.

Los prestamistas suelen buscar y basar las decisiones de aprobación en unos pocos factores. Lo más probable es que tengas al menos un 15% a 20% de equidad en tu propiedad. Debe tener un empleo seguro, al menos tanto como sea posible, y un sólido historial de ingresos, incluso si ha cambiado de trabajo ocasionalmente. Debes tener una relación deuda/ingresos (DTI) de no más del 43%, aunque algunos prestamistas considerarán relaciones DTI de hasta el 50%. Probablemente también necesitarás un puntaje crediticio de al menos 620.5 6

Si tiene mal crédito

Los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda pueden ser más fáciles de obtener si se tiene un mal crédito, ya que los prestamistas tienen una forma de gestionar su riesgo cuando su casa está asegurando el préstamo. Dicho esto, la aprobación no está garantizada.

Las garantías ayudan, pero los prestamistas deben tener cuidado de no prestar demasiado o se arriesgan a sufrir pérdidas importantes. Fue extremadamente fácil conseguir la aprobación de la primera y segunda hipoteca antes de 2007, pero las cosas cambiaron después de la crisis de la vivienda. Los prestamistas ahora evalúan las solicitudes de préstamo con más cuidado.

Todos los préstamos hipotecarios suelen requerir una amplia documentación, y los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda sólo se aprueban si se puede demostrar la capacidad de pago. Los prestamistas están obligados por ley a verificar sus finanzas, y usted tendrá que proporcionar pruebas de ingresos, acceso a los registros de impuestos, y más. No existe el mismo requisito legal para los HELOC, pero es muy probable que se le pida el mismo tipo de información.7

Su puntaje crediticio afecta directamente la tasa de interés que pagará. Cuanto más baja sea tu puntuación, más alta será tu tasa de interés.

La relación préstamo-valor

Los prestamistas tratan de asegurarse de que no pida prestado más del 80% aproximadamente del valor de su casa, teniendo en cuenta su hipoteca de compra original, así como el préstamo sobre el valor neto de la vivienda que está solicitando. El porcentaje del valor disponible de su casa se denomina relación préstamo-valor (LTV) y lo que es aceptable puede variar de un prestamista a otro. Algunos permiten ratios LTV superiores al 80%, pero normalmente pagará una tasa de interés más alta.1 8

Cómo encontrar el mejor prestamista de equidad de vivienda

Encontrar el mejor préstamo sobre el valor de la casa puede ahorrarle miles de dólares o más. Busque en todas partes para encontrar la mejor oferta. Diferentes prestamistas tienen diferentes programas de préstamos, y las estructuras de las cuotas pueden variar dramáticamente.

El mejor prestamista para ti puede depender de tus metas y tus necesidades. Algunos ofrecen buenas ofertas para las dudosas relaciones deuda/ingresos, mientras que otros son conocidos por su excelente servicio al cliente. Tal vez no quieras pagar mucho, así que buscarás un prestamista con bajas o nulas comisiones. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor recomienda elegir un prestamista basándose en este tipo de factores, así como en los límites de los préstamos y las tasas de interés.9

Pídele a tu red de amigos y familiares recomendaciones con tus prioridades en mente. Los agentes inmobiliarios locales conocen a los originadores de préstamos que hacen el mejor trabajo para sus clientes.

Comprador Cuidado

Tenga en cuenta ciertas señales de alerta que podrían indicar que un prestamista en particular no es el adecuado para usted o que podría no tener una buena reputación:

  • El prestamista cambia los términos de su préstamo, como su tasa de interés, justo antes del cierre bajo la suposición de que no se echará atrás en esa fecha tardía.
  • El prestamista insiste en incluir un paquete de seguro en su préstamo. Normalmente puedes conseguir tu propia póliza si se requiere un seguro.
  • El prestamista te aprueba para pagos que realmente no puedes pagar… y sabes que no puedes pagarlos. Esto no es motivo de celebración, sino más bien una bandera roja. Recuerde, el prestamista puede embargar su casa si no puede hacer los pagos y finalmente no cumple.

También querrás estar seguro de que este tipo de préstamo tiene sentido antes de pedirlo. ¿Es más adecuado para sus necesidades que una simple tarjeta de crédito o un préstamo sin garantía? Estas otras opciones podrían venir con tasas de interés más altas, pero aún así podría salir adelante evitando los costos de cierre de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda.

Los contribuyentes pudieron reclamar una deducción detallada de los intereses pagados por todos los préstamos sobre el capital de la vivienda en los años fiscales hasta 2017 inclusive. Esa deducción ya no está disponible como resultado de la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos a menos que use el dinero para «comprar, construir o mejorar sustancialmente» su casa, según el IRS.

Considere la posibilidad de esperar un tiempo si su puntaje crediticio es menos que ideal, si es posible. Puede ser difícil obtener incluso un préstamo sobre el capital de la vivienda si su puntaje es inferior a 620, así que dedique un poco de tiempo a tratar de mejorar su puntaje crediticio primero.6

Alternativas a los préstamos sobre el capital de la vivienda

Tienes otras opciones además de las tarjetas de crédito y los préstamos personales si un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda no te parece el adecuado.

Refinanciación del efectivo

Esto implica reemplazar su hipoteca actual por otra que la cancele y le dé un poco -o mucho- de dinero extra además10 . Al igual que en el caso de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, necesitarías suficiente valor líquido, pero sólo tendrías que preocuparte de un pago.

Hipotecas inversas

Estas hipotecas están hechas a la medida de los propietarios de viviendas de 62 años o más, en particular los que han pagado sus casas. Aunque tiene algunas opciones para recibir el dinero, un enfoque común es que su prestamista le envíe un cheque cada mes que represente una pequeña parte del capital de su casa. Esto agota gradualmente su capital, y se le cobrará un interés sobre lo que está pidiendo prestado durante el plazo de la hipoteca. Debe seguir viviendo en su casa o se vencerá el saldo total.11

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