Cómo calcular el pago de su hipoteca: Fijo, variable y más

Comprender su hipoteca le ayuda a tomar mejores decisiones financieras. En lugar de esperar lo mejor, vale la pena mirar los números que hay detrás de cualquier préstamo, especialmente un préstamo importante como el de una casa.

Para calcular una hipoteca, necesitarás algunos detalles sobre el préstamo. Luego, puedes hacer los cálculos a mano, o usar calculadoras gratuitas en línea o un programa de hoja de cálculo para calcular los números.

La mayoría de la gente sólo se centra en el pago mensual, pero hay otros cálculos importantes que puede aprender y utilizar para analizar su hipoteca, como:

  • Calculando la cuota mensual de varios préstamos hipotecarios diferentes
  • Calculando cuánto pagas en intereses mensualmente, y durante la vida del préstamo
  • Contar cuánto pagas en realidad, o cuánto de tu casa te pertenecerá en un momento dado.

Las entradas

Comience por reunir la información necesaria para calcular sus pagos y otros aspectos del préstamo. Necesitas los siguientes detalles:

  • El monto del préstamo o capital, que es el precio de compra de la vivienda, menos cualquier pago inicial, aunque se pueden agregar otros cargos al préstamo
  • El tipo de interés del préstamo, pero tened en cuenta que no es necesariamente la TAE, que también incluye los gastos de cierre.
  • El número de años que tienes que devolver, también conocido como el término
  • El tipo de préstamo: de tipo fijo, de sólo interés, ajustable, etc.
  • El valor de mercado de la casa
  • Sus ingresos mensuales

Cálculos para diferentes préstamos

El cálculo que utilice dependerá del tipo de préstamo que tenga. La mayoría de los préstamos para la vivienda son de tipo fijo. Por ejemplo, las hipotecas estándar a 30 o 15 años mantienen la misma tasa de interés y el mismo pago mensual durante la vida del préstamo.

Para estos préstamos fijos, utilice la siguiente fórmula para calcular el pago:

Pago del préstamo = Monto del préstamo / Factor de descuento

Necesitarás calcular los siguientes valores como parte del proceso:

  • Número de Pagos Periódicos (n) = Pagos por año por número de años
  • Tasa de interés periódica (i) = Tasa anual dividida por el número de pagos por
  • Factor de Descuento (D) = {[(1 + i) ^n] – 1} / [i(1 + i)^n]

Ejemplo de cálculo de pago

Supongamos que pide prestados 100.000 dólares al 6 por ciento durante 30 años, que se devolverán mensualmente. ¿Qué es el pago mensual (P)? El pago mensual es de $599.55.

Calcule los siguientes valores para que pueda conectarlos a la fórmula de pago:

  • n = 360 (30 años por 12 mensualidades al año)
  • i = .005 (6 por ciento anual expresado como .06, dividido por 12 pagos mensuales por año
  • (Para más detalles, ver cómo convertir los porcentajes al formato decimal)
  • D = 166.7916 ({[(1+.005)^360] – 1} / [.005(1+.005)^360])

Enchufa los números en la fórmula de pago como sigue:

Pago del préstamo = 100.000 dólares / 166,7916 = 599,55 dólares

Puedes comprobar tus matemáticas con la hoja de cálculo de la Calculadora de Amortización de Préstamos.

¿Cuánto interés pagas?

El pago de tu hipoteca es importante, pero también necesitas saber cuánto se aplica a los intereses cada mes. Una parte de cada pago mensual se destina al costo de los intereses, y el resto se destina a pagar el saldo del préstamo. Tenga en cuenta que también puede tener impuestos y seguros incluidos en su pago mensual, pero estos están separados de los cálculos de su préstamo.

Una tabla de amortización puede mostrarle mes a mes, exactamente lo que sucede con cada pago. Puede crear tablas de amortización a mano, o usar una calculadora y una hoja de cálculo gratuitas en línea para hacer el trabajo por usted. Vea cuánto interés total paga durante la vigencia de su préstamo. Con esa información, puedes decidir si quieres ahorrar dinero:

  • Tomar menos prestado (eligiendo una casa menos cara o haciendo un pago inicial más grande)
  • Pagando extra cada mes
  • Encontrar un tipo de interés más bajo
  • Selección de un préstamo a más corto plazo (15 años en lugar de 30 años, por ejemplo)

Fórmula de cálculo del pago de préstamos de sólo interés

Los préstamos de sólo interés son mucho más fáciles de calcular. Para bien o para mal, no se paga el préstamo con cada pago requerido. Sin embargo, normalmente puedes pagar extra cada mes si quieres reducir tu deuda.

Ejemplo: Supongamos que pide prestados 100.000 dólares al 6 por ciento, utilizando un préstamo de sólo interés con pagos mensuales. ¿Cuál es el pago (P)? El pago es de $500.

Pago del préstamo = Cantidad x (Tasa de interés / 12)

Pago del préstamo = 100.000 dólares x (.06 / 12) = 500 dólares

Comprueba tus matemáticas con la Calculadora de Sólo Interés en Google Sheets.

En el ejemplo anterior, el pago de sólo interés es de 500 dólares, y seguirá siendo el mismo hasta..:

  1. Usted hace pagos adicionales, más allá del pago mínimo requerido. Al hacerlo, reducirá el saldo de su préstamo, pero su pago requerido podría no cambiar de inmediato.
  2. Después de cierto número de años, se requiere que empiece a hacer pagos de amortización para eliminar la deuda.
  3. Su préstamo puede requerir un pago global para cancelar el préstamo por completo.

Cálculo del pago de la hipoteca de tasa ajustable

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) tienen tasas de interés que pueden cambiar, resultando en un nuevo pago mensual. Para calcular ese pago:

  1. Determinar cuántos meses o pagos quedan.
  2. Crear un nuevo programa de amortización para el tiempo restante (ver cómo hacerlo).
  3. Utilice el saldo pendiente del préstamo como la nueva cantidad del préstamo.
  4. Introduzca el nuevo (o futuro) tipo de interés.

Ejemplo: Tienes un saldo de préstamo de 100.000 dólares y te quedan diez años de préstamo. Su tasa de interés está a punto de ajustarse al 5 por ciento. ¿Cuál será el pago mensual? El pago será de $1,060.66.

Saber cuánto posee (Equity)

Es crucial entender cuánto de su casa es realmente suyo. Por supuesto, usted es dueño de la casa, pero hasta que se pague, su prestamista tiene un interés o un gravamen sobre la propiedad, por lo que no es libre y claro. La cantidad que es suya, conocida como el capital de la casa, es el valor de mercado de la casa menos el saldo pendiente del préstamo.

Puede que quieras calcular tu patrimonio por varias razones.

  • La relación préstamo-valor (LTV) es crítica porque los prestamistas buscan una relación mínima antes de aprobar los préstamos. Si desea refinanciar o calcular el monto del pago inicial para su próxima casa, debe conocer la relación LTV.
  • Su valor neto se basa en la cantidad de su casa que realmente posee. Tener una casa de un millón de dólares no te sirve de mucho si debes 999.000 dólares en la propiedad.
  • Puedes pedir prestado contra tu casa usando segundas hipotecas y líneas de crédito sobre el valor de la casa (HELOC). Los prestamistas a menudo prefieren una LTV por debajo del 80 por ciento para aprobar un préstamo, pero algunos prestamistas van más allá.

¿Puede permitirse el préstamo?

Los prestamistas suelen ofrecerte el mayor préstamo que te aprobarán por usar sus normas para una relación aceptable de deuda a ingresos. Sin embargo, no es necesario que aceptes la cantidad total, y a menudo es una buena idea pedir prestado menos del máximo disponible.

Antes de solicitar un préstamo o visitar casas, mire su presupuesto mensual y decida cuánto se siente cómodo gastando en un pago de hipoteca. Después de tomar una decisión, comience a hablar con los prestamistas y a mirar los índices de deuda e ingresos. Si lo hace al revés, podría comenzar a buscar casas más caras (e incluso podría comprar una, lo que afecta su presupuesto y lo deja vulnerable a las sorpresas). Es mejor comprar menos y disfrutar de un margen de maniobra que tener que luchar para mantenerse al día con los pagos.

Aprende más sobre cómo pedir prestado sin quebrar.

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