Bienes raíces, qué es y cómo funciona

Los bienes inmuebles son la propiedad, la tierra, los edificios, los derechos aéreos por encima de la tierra y los derechos subterráneos por debajo de la tierra. El término «bienes raíces» significa propiedad real o física. «Real» viene del latín rootres, o cosas. Otros dicen que es de la palabra latina rex, que significa «real», ya que los reyes solían poseer todas las tierras de sus reinos. La Constitución de los Estados Unidos de América inicialmente restringió el derecho de voto sólo a los propietarios de bienes raíces.1

Cuatro tipos de bienes raíces

Hay cuatro tipos de bienes raíces:

  1. Los bienes raíces residenciales incluyen tanto construcciones nuevas como casas de venta. Las casas unifamiliares de categoría más común. También hay condominios, cooperativas, casas adosadas, dúplex, casas de tres pisos, cuádruples, casas de alto valor, multi-generacionales y casas de vacaciones.
  2. Bienes raíces comerciales, incluyendo centros de compras y centros comerciales, edificios médicos y educativos, hoteles y oficinas. Los edificios de apartamentos se consideran a menudo como comerciales, aunque se utilicen como residencias. Eso se debe a que son propiedad para producir ingresos.
  3. Los bienes raíces industriales incluyen edificios y propiedades de manufactura, así como almacenes. Los edificios pueden ser utilizados para la investigación, producción, almacenamiento y distribución de bienes. Algunos edificios que distribuyen bienes se consideran bienes raíces comerciales. La clasificación es importante porque la zonificación, la construcción y las ventas se manejan de manera diferente.
  4. La tierra incluye terrenos baldíos, granjas de trabajo y ranchos. Las subcategorías dentro de la tierra vacía incluyen: urbanización, urbanización temprana o reutilización, subdivisión y ensamblaje del sitio.2 Aquí hay más en Transacciones de Corredores de Tierras.

Cómo funciona la industria inmobiliaria

Los bienes raíces también se refieren a la producción, compra y venta de bienes raíces. Los bienes raíces afectan a la economía de los EE.UU. al ser un motor crítico del crecimiento económico.

La construcción de nuevos edificios es un componente del producto interno bruto. Incluye edificios residenciales, comerciales e industriales. En 2018, la construcción inmobiliaria contribuyó con 1,15 billones de dólares a la producción económica de la nación. Eso es el 6,2% del producto interno bruto de los Estados Unidos. Es más que los $1.13 trillones de 2017 pero aún menos que el pico de 2006 de $1.19 trillones. En ese momento, la construcción de bienes raíces era un fuerte componente del 8,9% del PIB.

La construcción de casas nuevas es una categoría crítica. Incluye la construcción de casas unifamiliares, casas adosadas y condominios. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas proporciona mensualmente> donde estamos en el ciclo de negocios actual. No quieres empezar a invertir potencialmente arriesgado si el mercado inmobiliario se va a desplomar.

También puedes invertir en vivienda sin comprar una casa. Puedes comprar acciones de constructores de casas. Los precios de sus acciones suben y bajan con el mercado de la vivienda. Otra forma es con los Fondos de Inversión en Bienes Raíces, llamadosREITs. Estas son inversiones en bienes raíces comerciales. Los precios de sus acciones están unos años por debajo de las tendencias de los bienes raíces residenciales.

Lo que las nuevas estadísticas de vivienda le dicen sobre el mercado inmobiliario

Las estadísticas sobre la construcción de nuevas viviendas son importantes indicadores económicos punteros. Eso significa que te darán una idea del futuro del mercado de la vivienda.

El gráfico que figura a continuación ilustra el número de nuevas viviendas de propiedad privada iniciadas entre 2000 y 2019.

Cada uno de estos indicadores cuenta una historia un poco diferente sobre la salud de la industria de la construcción. Por ejemplo, digamos que los inicios de las casas son estables, pero las viviendas empiezan a decaer. Eso afectará a las ventas de casas. Muchos compradores no querrán esperar más de un año. También significa que hay una escasez de trabajadores de la madera, el hormigón o la construcción. Esa escasez podría aumentar los costos y los precios de venta. Eso disminuiría aún más la demanda de casas nuevas.

Si las hipotecas están disminuyendo, el constructor terminará con un inventario de casas no vendidas para la venta. También significa que la demanda es alta, pero los propietarios no pueden conseguir hipotecas. El aumento del número de casas puede parecer un indicador de la fuerza de la vivienda. Pero podría ser una mala señal. La disminución de los cierres de casas significa que el mercado de la vivienda es débil.

La venta de la nueva casa es el primer paso en un proceso de nueve a doce meses. Si las ventas de casas nuevas aumentan, entonces sabes que los cierres aumentarán en un año. Sin embargo, todos los tres pasos restantes deben ser completados.

La venta de una casa nueva es cuando el comprador firma el papeleo y da el depósito de la constructora de la casa. Eso es porque la mayoría de las casas nuevas no se construyen hasta que hay un comprador. Las excepciones son las casas con especificaciones que se usan como modelos de casas. La Oficina del Censo publica mensualmente estimaciones de ventas de casas nuevas. Se dan como una tasa anual.5

Dos meses después de la firma de los papeles, los reguladores locales de vivienda conceden el permiso. Es un indicador temprano, pero no siempre exacto. Los constructores pueden quebrar y nunca construir las unidades permitidas. Pueden cambiar el número de unidades construidas en un multifamiliar. De hecho, el 22,5% de los permisos multifamiliares no se construyen, o se cambian a unidades unifamiliares.6 Por último, los promotores a menudo reciben permisos para una gran parte del complejo que podría tardar meses en construirse.

El nuevo comienzo de la casa ocurre después cuando el constructor rompe el suelo. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas informa en este mes. Es muy exacto porque el inicio de la nueva casa sólo ocurre cuando el constructor tiene la confianza suficiente para abrir la tierra.

Seis o nueve meses después es el cierre. El comprador de la casa debe recibir la amortización antes de que la casa pueda cerrar. Si el comprador no califica, la casa permanece en el inventario. Si esta estadística es inferior a la cifra de venta de la casa, significa que el mercado de casas nuevas comenzará a desacelerarse. Hay demasiadas casas en construcción, y no hay suficientes compradores calificados. También puede significar que los constructores comenzarán a bajar los precios para liquidar sus inventarios.

Hay otros tres indicadores importantes que hay que vigilar.

  1. Inventario- Este es el total de casas que están disponibles para la venta, pero sin vender. La NAHB informa esto mensualmente.
  2. Meses de suministro. Estos son los meses que se necesitarían para vender todas las casas del inventario. Se basa en la tasa de ventas y el inventario. La NAHB también informa esto mensualmente.
  3. Precios de venta – La Oficina del Censo informa sobre el precio temático y el precio medio de venta de las casas nuevas.7

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